北京顺义南外环路三幅土地开工在即，平安33号地块高管变动引关注
经济观察家记者天田·古巴奥（Tian Guobao）在11月11日下午，北京舒尼（Shunyi）南部环路路（Shunyi South Ound Ring Road）附近的一片空地被紧紧地包围。车辆不时进出几个简单的大门。在围栏的空地上，正在进行地质勘探行动。
尽管还有北京城市建设的海报，但最早在8月27日，这里的三块土地已出售给Xuhui Shoukai Urban Construction Constortium，Lu Jin和Ping。正在进行的地质调查意味着，土地的三个地块已经进入倒计时以开始建设。
其中，通过Ping A An获得的第33号情节最近改变了其主要的工业和商业注册。 11月2日，深圳Chuangxinzhi企业管理有限公司（以下称为“ Chuangxinzhi Enterprise”）增加了三名高级管理人员，即Bian Feng，Cui Zhiqiang和Chen wheiming。经济观察者了解到，这三位董事都来自Longfor。
根据工业和商业注册信息，Chuangxinzhi Enterprise于2019年12月30日成立。Pingping是一项科学和技术创新和房地产的房地产，总共占股票的49％，广东股票公司（Guangdong Lexian Investment Co.长期人员的增加还为项目的未来开发和建设提供了更多的想象空间。
自今年年初以来，类似的合作并不是孤立的案例。与企业之间的先前合作不同，一家公司收购土地后，其他公司参与了开发和建设，或者在企业和资本之间建立合资企业作为收购土地的主体，这已成为房地产公司收购土地的新趋势。
参与发展
今年8月27日，Chuangxinzhi Enterprise获得了北京Shunyi的Renhe Town Linhe Village的33号土地，以24.34亿元的身份获得了土地。该地块包括住宅和商业区，地上建筑面积为146,000平方米，地板价格为16,700元/平方米，这是一个无限的地块。
10月26日，北京市政发展与改革委员会批准了该土地的批准。批准文件显示，该项目投资为36.62亿元人民币。根据总投资，土地土地的成本价格为25,000元/平方米。该地块附近的北京城市建筑庭院项目的平均销售价格为每平方米45,000元。
Chuangxinzhi Enterprise最初是由Ping Penture Capital完全拥有的。在收购土地的一个月前，股东更改为Ping ping一家风险投资子公司深圳市chuangxinyuan企业管理有限公司（以下简称“ Chuangxinyuan Enterprise”）。 8月4日，Chuangxinyuan Enterprise推出了Lexian Investment，持有51％的股份，Ping Venture Capital的股权从100％下降到49％。
从公平的角度来看，列克萨斯投资完全由自然人Zhuang Jiangyong拥有。但是，各种迹象表明，它与广州当地房地产公司Fangyuan Group有着密切的关系。 Lexian Investment的工业和商业注册电子邮件地址不仅使用了Fangyuan Group的后缀，而且代表Lexian Investment的主管Zhao Yonghong在Fangyuan Financial Holdings领导下的多家公司担任主管。
在介入该项目后不到两个月的时间不到两个月，勒克西投资和Ping合资收购了33号地块。根据工业和商业注册信息，10月15日，Chuangxinzhi Enterprise的权益被保证为北京Longhu Longhu Zhongbai Real Estate Co.，Ltd.，目前，Longfor开始招募该项目的销售和渠道人员。
对于Ping An和Lexian的投资，他们引入Longfor的原因不仅是因为他们重视Longfor的产品吸引力，而且还因为Longfor在北京市场的成熟交易经验。在北京房地产市场中，收购土地后介绍合作伙伴并不少见。但是，介绍合作伙伴的目的与不同的房地产公司不同。
今年1月，金玛（Jinmao）于4月8日获得了46.75亿元人民币的北京Siji Qingyi和Jinmao Mansion项目后，土地获取实体的60％的公平性Tianjin Beifang beifang beifang ehongmao Land Co。 4月17日，格林敦（Greentown）承诺将33.34％的惠兴房地产股权用于Ping An。
但是，格林敦真正成为Yihe Jinmao豪宅的股东需要四个月的时间。 7月，Jinmao开始招募合作伙伴作为通过财产权交易所项目的项目。 9月，Greentown成为合伙人。直到10月10日，即Yihe Jinmao大厦开放10天，工业和商业注册信息才更改。
今年5月，Hosper Chuangzhan以超过180亿元人民币的价格在北京明斯收购了三块土地。在收购土地开始时，Hosper Chuangzhan仅持有30％的股份，而其他70％的股权是由宗钦信托公司管理的私人股权基金持有的。在收购土地上的前夕，该私募股权基金的投资者更改为霍普森发展。
7月，在所有三个地块中都发现了新的合作伙伴，其中两个是西玛（Shimao），他在这两个地块中持有49％和50％的股份。当Shimao进入该项目时，Shimao的股权主要公司的权益被承诺将其交给中国信托基金。
金玛（Jinmao）在另一片土地上拥有40％的股权。 7月，霍斯珀的发展承诺将土地股权交给金玛。 8月，金玛（Jinmao）正式成为项目股东，但金玛（Jinmao）在没有承诺的情况下拥有该项目股权。
过去，一些房地产公司在收购土地后有一些房地产公司转移部分或引入部分或介绍合作伙伴的先例，并且也有通过财团获得土地的案例。自今年年初以来，通过介绍合作伙伴参与该项目，越来越多的开发和施工案件。
合资土地收购
与Hopson Innovation和Jinmao和Ping等公司在收购土地后介绍合作伙伴的公司不同，还有另一种类型的房地产公司在收购土地之前与合作伙伴和金融机构作为土地获取实体建立相应的合资企业。其中，Kaisa等房地产公司在这方面经常合作。
今年7月14日，北京丁泰·贾亚（Beijing Dingtai Jiaye）房地产开发有限公司（以下称为“ dingtai jiaye”）以12.6亿元的价格以24号的24号住宅土地为24号。这笔交易背后的土地获取实体并不是很简单。
7月6日，登记截止日期为24。Dingtaijiaye已正式注册并成立，泰恩·丁泰·吉亚（Tai'an Dingtai Jia Jia Jia Jia Jia Equity Investment Funding Fundy partnership（Limited Partnership）持有股票的90％，股份公司（Kaisa Real Estate）和Kaisa Real Estate（北京）公司（Beijing）公司（Ltd.
Dingtaijia Equity Investment Fund的经理是Yian Wealth Investment Management Co.，Ltd。和最大的投资者Taian Yufengying Venture Venture Capital Management Management Partnership（有限合伙企业），投资份额为44.44％。 Yufengying Venture Capital的经理是深圳Yitian，投资者是Everbright Xinglong Trust和深圳Yitian。
Dingtaijia Equity投资基金的其他四个投资者都是自然人建立的管理咨询中心，每个人持有13.33％的股份。其中，Ding Yaping和Zhao Fei来自Yitian Group，Jiang Huailun和Tianlong也以经理的身份参加了Yitian集团的私人股权基金。
成立后，Dingtai Jiaye Real Estate拥有四位经理，包括Kaisa的Zhang Wu和Luo Mingjie。 Wu di董事长曾在上海Luochang Enterprise Management Co.，Ltd。担任董事长兼法律代表，Red Star Macalline持有51％的股份。作为董事或主管Huang Kezhi多次出现在Everbright Xinglong Trust和Guohua人寿保险等资本投资实体中。
9月9日，Dingtai Jiaye的管理人员更改了，增加了四个新人，包括Huo Yong，Mao Jianhao，Wang Mengbo和Ma Yue担任董事和主管。其中，Huo Yong和Ma Yue来自Huayangnian Real Estate，Wang Mengbo与Guohua人寿保险有着密切的关系，Mao Jianhao出现在许多投资于Everbright Xinglong Trust的实体中。
从公平的角度来看，除了Kaisa之外，在Dingtai Jiaye的投资者中，还有深圳Yitian，Everbright Xinglong Trust和许多个人投资者。但是，从注册经理的角度来看，该作品不仅更为复杂，不仅是Huayangnian房地产的房地产公司，而且许多金融机构也参与其中。
勒克西（Lexian Investment）和Ping一家风险投资不仅赢得了北京舒尼（Shunyi）的33号地块。 8月，由两家公司共同建立的Chuangxinyuan Enterprise也在重庆的Dadukou地区获得了II级住宅土地。这家公司最近成立的公司还广泛参加了在Changsha和Nanchang等城市的土地拍卖活动。
2020年11月5日，Chuangxinyuan Enterprises的子公司数量已从4变为12。勒克森投资和Ping Chapit Capital共同成立了广州广东，香港和澳门核心地区工业投资公司，有限公司，涉及房地产项目管理活动和自动建筑和Autapile Park and Park and Park and Park and Park and Park and Park and and Authomob Intervention and and Authop and Park and Park and Park and and Authoromob Intervention and and and Authatial Internation and and Authop Interntuct and。
这种合作模型解决了Ping AN的资本输出问题；列克西安（Lexian）作为一家中小型房地产公司，解决了资本问题。介绍像Longfor这样的房地产公司实际上解决了未来的品牌和销售问题，并通过合作最大化资源利用率。
新更改
过去，在房地产公司收购土地的过程中，Qianrong是不可避免的关键字。房地产公司获得了一块土地，并通过金融机构筹集了一笔资金，以支付土地转让费。完成国有土地使用证书后，将为金融机构处理抵押程序。该行动使房地产公司可以在不占据过多的资金的情况下获取土地，这通常称为丧失抵押品赎回权。
2019年5月，随着新金融政策的引入和实施，房地产的预处理业务受到逐渐限制，并且从融资中获得的资金只能用于偿还债务和日常运营。如果您仅依靠自己的资金来获取土地，而在土地价格上涨的情况下，它将不可避免地对房地产公司的现金流造成巨大压力。
在这种情况下，无论是介绍合作伙伴还是引入资本来建立土地征用实体，它们都具有新的含义。一家来自香港上市房地产公司的人告诉经济观察家：“财务不能用于收购土地，但可以用于合并和收购。一些房地产公司可能会根据此考虑来介绍合作伙伴。”
据他说，一些房地产公司在获得土地之前已经确定了他们的合作伙伴。其中之一是土地获取实体，并首先促进土地收购基金。收购土地后，合作伙伴通过合并和收购来介入项目。合作伙伴的资金可能来自融资，可以取代土地征用住房。
公司自己资金的一部分。
使用合并和收购有两种干预方式。首先，土地征用实体首先要晋升土地转移费，伙伴在进入后取代了一部分；其次，在土地获取实体获得土地后，支付土地转让费之前仍有一段时间。在介绍合作伙伴之后，合作伙伴将资金注入了双方之间的合资企业，以支付土地转让费。
但是他还提醒，并非所有项目简介合作伙伴都基于此考虑。房地产项目的引入始终存在很多年。 “一些房地产公司可能对合作伙伴的交易能力感兴趣，而另一些房地产公司可能对合作伙伴的品牌溢价感兴趣，而合作可以实现互利。”
此外，另一种常见的方式是，房地产公司和资本各方共同建立了合资企业，通过合资企业下的合资企业或公司收购土地。 “这种合作可能是一项多方面的合作，包括投资和其他方面，土地获取只是投资的一部分。”上述香港上市房地产公司的人说。
他认为，很难判断建立合资企业以作为资本伙伴的土地的方法是投资行为或表面上的融资行为。 “这主要取决于双方对此的同意。如果没有固定的保证收入并且具有风险和损失，那就是投资行为，否则可能是融资行为。”
无论是介绍合作伙伴还是与双方合作以建立获得土地的实体；无论是真正的合作还是伪装的融资，如果完成穿透性监督，仍然很难工作。 “我只是依靠您的资金来源。如果合伙人的资金是从融资中获得的，我很抱歉它不能用于获取土地。”
一家价值数百元人民币的房地产公司的另一个投资和融资人士表示，一旦进行了穿透监督，它将对整个房地产行业产生巨大影响。 “如果每个人都依靠商业偿还来收购土地，则该行业将无法做到。每个人都知道，迄今为止，土地交易可能会缩小一半。”
根据房地产三条红线的监管要求，明确股票中的实际债务被单独列出。如果这种行为涵盖了整个房地产行业，则意味着穿透财务监督也将变得归一化。上述香港股票房地产公司的人说：“如果那天真的到来，可能还有其他路要走。”
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