合生创展集团陷入现金流困境，年内多次发债寻求债务再融资
（文本/编辑Zhang Zhifeng/Ma Yuanyuan）在过去的20年中，一群“赌徒”出现在房地产行业，从未知到中国房地产市场的舵手。如果您想列出清单，几乎可以包括所有可以命名的私人住房公司。
但是有些人无法“赌博”，因为他们敢于“赌博”，只能看着后来的几代人登上最高的事并后悔。例如，中国南部的五只老虎之一是第一个实现100亿元人民币的销售额，并被王施称为“房地产行业中的真正航空母舰”。
房地产公司是“工人”？
最近，霍普森开发项目（Hopson Development）渴望恢复其主要的房地产业务，似乎已经陷入了现金流的困境。
6月22日晚上，霍普森开发小组宣布发行2023年应付给2亿美元的6.8％优先票据。资金的目的是为现有的债务进行再债，并且资本成本大大高于以前。
这不是Hosson Development Group今年第一次发行债券。 2月4日，霍普森开发小组宣布，其全资子公司已完成额外的1亿美元，额外的5.8％的5.8％的保证优先票据，并与先前发行的5.8％的保证优先票据合并。
同时，最近的股权变更信息霍森·昌汉（Hoshen Chuangzhan）引起了市场的关注：该公司悄悄地转移了其子公司北京Shenghong Chenyue房地产开发有限公司的70％的股权，以下称为“ Shenghong Chenyue”）国际信托公司，
Sheng Hong Chenyue是该公司隶属于北京Daxing District Old Palace Project，Hoshen Development在今年年初花费了很多努力。
今年1月26日，Chuangzhan临终关怀的子公司Sheng Hongchenyue击败了十多家房地产公司，包括中国海外，中国资源，Jinmao，并赢得了北京的Daxing Old Palace Plot，其自我持有率为46.57亿YUAN + 21％。保费利率为10.88％，交易底价接近35,000元/平方米。这个地板价格与2020年达克斯区的新房屋的平均交易价格没有太大不同，每平方米43,700元，但是在该地块附近新进入市场的项目的平均销售价格约为每平方米53,000元。
通常认为，如果开发人员根据正常情况计算出每平方米10,000元的建设成本，则该项目的实际利润率只能被视为平均水平，但Hosperm Chuangzhan以高价赢得了高价，可以将其理解为该公司希望恢复其主要房地产业务的标志。
当时，霍普森开发项目表示，这片土地位于南第五圈路以外，这是一个高质量的区域，靠近地铁站。该地区及附近地区的住宅物业需求仍然很高，因此该土地在将其作为住宅物业发展方面具有很大的潜力。该公司对此寄予厚望，并计划将土地发展成许多住宅建筑，总建筑控制面积约为133,000平方米。预估计估计始于2021年8月左右。
但是，我努力工作的土地只是在变热，它即将成为收获季节，因此我必须转移70％的股权，这表明公司现金流的紧张感。
值得注意的是，这不是公司近年来第一次出售其房地产项目权益。不久前刚刚上演了同一个场景。
2020年5月19日，霍普森创新展览在北京分钟寺庙赢得了三块土地，总投资近180亿元。当时霍普森发展并不是一个小问题。应当指出的是，该公司在2019年的每年营业收入仅为186亿港元（约166.4亿元人民币）。
但是，不久之后，这三个土地项目公司接一个地上台了同一场景，他们都被宗钦信托基金的子公司Ningbo Chengche的一家投资合作伙伴收购了70％的股份。勤奋的霍普森开发项目仅保留了其余30％的股份。
一些分析师向Observer.com指出，在过去的两年中，融资渠道逐渐收紧，对于房地产公司来说，所有问题几乎都围绕着“货币”。毫无疑问的钱无疑是保险，信托和其他机构，但是后者没有发展资格，因此房地产公司与这些首都之间的合作可以被召唤为每个人，以获取需求。有些人还称房地产公司为保险和信托机构的工人。但是，通过这种合作，房地产公司将其一些不良债务转移到平衡表上也是一个普遍的行动。
有鱼和熊的爪子吗？
公共信息表明，霍普森开发项目是在1992年在香港建立的。由梅济州人朱·蒙吉（Zhu Mengyi）组成的建筑团队变成了一个建筑团队。它于1998年成功地在香港证券交易所上市。自2000年以来，霍普森开发项目已开始在全国范围内扩展。
在经过30多年的发展之后，尽管Hosper Chuangzhan在房地产行业失去了“航空母舰”的地位，但它还是最早具有更多元化发展的公司之一，其五个主要部门，即房地产，商业，基础设施，基础设施，霍斯佩特和投资，推动发展。
值得一提的是，公司房地产业务停滞了很多年，这与朱·孟吉（Zhu Mengyi）多年前的决策错误直接相关。
尽管他在广州开始，但长期以来受到香港资助的企业影响的朱门伊（Zhu Mengyi）长期以来一直坚持在香港房地产行业中ard积土地的缓慢转移策略，重点关注项目销售溢价股息，而不是追求公司规模。在这个想法的指导下，霍普森开发项目在早期开发了一系列精品式住宅建筑，并取得了良好的效果。
2004年，霍普森开发项目成为中国第一家销售额超过100亿的房地产公司。当时，范克的销售额为90亿，而乡村花园和埃弗格兰德的销售额分别仅为32.4亿和14.4亿。
但是，随着房地产行业进入一个快速扩张的时代，霍普森发展坚持缓慢的离职，并没有抓住《时代发展》的股息，其绩效已经徘徊了大约100亿元人民币，甚至落后了一段时间。
直到2019年，越日益增长的“第二代房地产” Zhu Jirong取代了Zhu Mengyi作为新领导者，才意识到在Hospin Development开发后才意识到现实，逐渐调整了开发步伐，并加速了销售。在2020年，合同销售额增加到358.3亿元人民币。
目前，乡村花园，范克和埃弗格兰德的销售已经超过7000亿元人民币，有40多家房地产公司的销售额超过1000亿元人民币。
但是，从中国人民大学毕业的朱隆为霍普森发展带来了最大的变化，不仅是房地产业务，而且更重要的是投资。
在朱隆上任后不久，霍普森创新和发展将股票投资列为其主要业务领域。 2020年6月30日，霍普森创新正式宣布将在其主要业务活动之一中包括股票投资。 Hosson Development表示，股票投资指示主要是高科技和医疗技术，例如SEA股票，Ping A股份，Ping a Insurance股份，汇丰银行持有，中国移动股票，小米股票等，总投资约为2020年底。
从这个角度来看，朱·吉隆（Zhu Jirong）和他的父亲朱·孟伊（Zhu Mengyi）的业务策略完全不同，但它们与以股票交易而闻名的鲍农姚Zhenhua非常相似。
其中，购买价格最高的是中国的ping。霍普森投资投资总计17.42亿港元，平均购买价格为每股78.6港元；小米股票是每股购买价格最高的最大购买价格的股票，霍普森投资花费了10.3亿港元，以收购超过8000万股小米的股票。
同时，在2021年初，朱荣的兄弟和朱·孟伊（Zhu Mengyi）的长子Zhu Yihang对Gac Aion进行了30亿元的高调收购，并且在两个圈子的早期阶段也激起了轰动。
对技术股票进行投资给了朱·吉恩（Zhu Jirong）的慷慨回报。根据年度报告，2020年，霍普森开发项目的投资部门收入达到81亿港元。这种收入构成还为霍普森开发带来了很高的毛利润。在此期间的毛利润约为218.32亿美元，比2019年增长了约133.2％，毛利率为64％，比2019年的50％增加了14个百分点。与房地产行业相比，它几乎是压碎的。
但是，投资回报很难持久。作为一家资深的房地产公司，朱隆（Zhu Jirong）在大量投资时也在加速房地产业务的布局。
除了北京赢得了很多金钱的几片土地外，20021年1月，Haizhu区的旧村庄翻新项目被称为“广州最昂贵的老镇装修”，最终获得了批准，霍普森开发终于成功地赢得了Haizhuanghu of Haizhuandectection of Haizhuandection of Haizhuanghou的旧镇上的Renown Rentown Project。
到目前为止，霍普森开发项目主要集中在中国的大湾地区，波海岛和长河三角洲地区。它的项目主要分布在中国的第一和第二层城市，土地储备很深。
但是，由于霍普森开发很长一段时间以来，大多数人已经采用了旧城镇的翻新和协议土地征用方法，因此其项目开发周期非常长。截至2020年底，在公司在主要城市披露的66个项目中，未完成的地区占81.27％。从工程节点的角度来看，大多数项目已经收购土地已有十多年了。
如果这是房地产行业发展的时代，那自然会很好，但是现在考虑到投资和房地产发展的霍普森发展，霍普森开发项目的背景似乎并不令人满意。这也可能是公司最近经常出售其资金的原因。
根据年度报告，截至2020年底，公司的现金和银行存款约为279.1亿港元，所有三条红线都达到了标准。但是，其净债务比率为81％，同比增长18％；自2015年以来，净营业现金流量为-257.15亿元人民币；净投资现金流量也下降到-19.2亿元人民币。
债务的迅速上升和现金流逐渐紧张，无疑限制了霍普森发展的可能性继续增加其对一线城市的投资。在这样的前提下，公司可能不容易振兴其主要房地产业务。