2024尾声上海奢侈品商场大战将启，稳住大客户是业绩关键
将来，稳定奢侈品市场绩效的关键是稳定大型客户。
站在2024年底，已经有一个微弱的信号表明，上海豪华购物中心的“战争”已经释放。
最近，位于上海Xuhui Riverside区的310亿土地国王项目“西海岸中央”上海陆地（H78）的香港土地（H78）披露了更多详细信息，预计购物中心将引入许多奢侈品。此外，在上海还有几个豪华购物中心，包括位于北外行区的上海华玛岛中心，位于北外行区，位于基安坦区的Swire Real Estate（01972.HK）综合开发项目，以及位于Xujiahui商业区的ITC Maison，ITC Maison，ITC Maals，ITC 3阶段的3阶段购物中心。
Ded＆Walk东中国商业部主任Chen Yunjiu分析了Yinshi Finance，自2020年以来，上海已在核心部门出售了大量商业土地，这与国内奢侈品销售的强劲增长势头相吻合。房地产开发商对奢侈品市场有良好的期望，因此他们增加了投资，以便在市场上占据良好的地位。经过数年的施工周期，这些商业实体将在未来三年内迎来集中的开放期。
豪华购物中心以集中的方式开业
上海的豪华购物中心越来越开放，它正在从市中心传播到新兴行业。
在更成熟的Xujiahui商业区，豪华购物中心已经开始了“面对面的比赛”。 Sun Hung Kai Properties（00016.HK）的子公司Urban Complex ITC的第一阶段已经开设了购物中心，并引入了许多顶级豪华品牌，距离Ganghui Hang Hang Lung Plaza只有一条街道。目前，该项目的第三阶段正在建设中。
根据Sun Hung Kai Properties的2023/2024年度报告，上海ITC的第三阶段已经完成，总面积约为110万平方英尺，入住率超过70％。 3阶段B摩天大楼办公大楼和购物商场ITC Maison将于2025年在分期付款中完成。MallITC Maison的地板面积约为260万平方英尺，并将包括不同类型和生活方式的第一层品牌，为客户带来了有吸引力的新零售零售模型和沉浸式体验。
在2021年开业的基安丹·泰库·李（《信东李港）》中，已成为一个流行的豪华购物中心。它的贸易商Swire Real Estate计划开设另一家高端零售购物中心，与西安丹的Taikoo Li相对。
根据Swire Property的2024年临时绩效报告，《新西安综合开发项目》位于上海中央环路内，面积约为686,000平方英尺。该地块位于三条地铁线的交汇处，是零售，办公楼和住宅建筑的全面发展，总面积约为410万平方英尺。该项目预计将于2025年完成。
在Xujiahui附近，Xuhui Riverside部分引起了很多关注。香港土地宣布了西海岸中央项目的新进展。该项目的总楼层面积为110万平方米，包括240,000平方米的零售空间，650,000平方米的A级办公楼，160,000平方米的高端海滨住宅建筑，两家酒店，总面积为55,000平方米，有55,000平方米的面积，以及具有更多超过50,000平方平方英尺的文化和艺术场所。
该项目的一些零售空间已于2024年开放，总面积为10,000平方米。将来，该项目将创建一个海滨品牌家园，将豪华品牌的旗舰地标汇集在一起，以及亚洲的第一个具有600多个品牌的地标地标级时尚大道。
根据香港土地的数据，西海岸中部是该集团历史上最大的单一投资项目，总投资为80亿美元（相当于580亿元），预计到2028年将在阶段完成。
目前，Xuhui Riverside部分只有一些大众购物中心。 Chen Yunjiu认为，该行业具有巨大的奢侈品消费潜力，“五年后，Xuhui Binjiang将成长为上海一个重要的豪华购物区。”
他指出，Xuhui Binjiang的豪华房屋的销售正在蓬勃发展，其中许多是Villas或200平方米和300平方米甚至300平方米的大型公寓，甚至是Villas，它们预计将为富人构成住宅区。作为新兴行业的两个新兴行业，西安丹的高端新房屋都受到“ 70/90”政策的限制。有许多小公寓，圈子不是那么纯净。从工业办公室的角度来看，本节汇集了由CCTV和芒果领导的文化和媒体行业，并建造了具有高标准的办公楼。此外，本节的河边氛围和艺术风格也是加分。
景象向北移动，洪库区南部河滨地区的北外侧地区正在上升。在“上海2035年”一般计划中，北外滩计划是与外滩和卢吉亚祖未对准的顶级中央活动区域。
北京SKP的所有者Huamao Group针对该领域的发展机会。 2022年，北外滩59号邻里地块的实施实体被证实为上海华玛司尤亚族商业发展有限公司，有限公司。
华玛（Huamao Group）曾告诉媒体，上海华沙中心（Huamao Center）建立在该地块上的将包括数十家具有历史和文化特征的豪华旗舰店，一个180米高的总部办公楼以及多个开放式景观广场。完成后，预计总建筑面积将约为200,000平方米。该项目计划投资80亿元的建筑，开业投资超过110亿元，并计划在2026年完成。
CBRE东中国研究部负责人卢Yan指出，辛希金融（Yinshi Finance）表明，上海的奢侈品消费量显示了多企业区域发展的趋势，这主要是由于城市发展，基础设施改善和多元中央化发展的全面影响。这家新建的豪华购物中心不仅满足不同地区消费者的需求，而且还促进了各个商业区的经济活力。
为品牌租户和大客户而战
狂热下的隐藏烦恼是，在流行病之后经历了报复性消费之后，上海的奢侈品消费量正在退缩，奢侈品牌制定了开放商店的乐观和谨慎的计划。吸引即将开放的奢侈品购物中心投资的前景是什么？
贝恩公司预计，中国市场的个人奢侈品销售将在2024年下跌20％至22％，直到2025年下半年才能恢复。Yaoke Research Institute的数据表明，从2021年到2023年，上海的奢侈品消耗量为650亿元，520亿YUAN，535亿YUAN，和55亿YUAN。
Chen Yunjiu认为，上海的奢侈品消费今年可能会下降，而2025年的局势可能是平坦的或下降的。下降的原因包括，在中国将出站旅行释放后，日本和欧洲吸引了国内购买力。同时，每个人的消费行为都更加谨慎。
上海现有的奢侈品购物中心具有差异化的性能。根据Hang Lung Real Estate（00101.HK）的财务报告，在2024年上半年，就购物中心的收入和租户销售而言，上海Hang Hang Lung Plaza分别下跌了8％和23％，而上海Ganghui Hanghun Hangungung Plaza分别下跌了4％和14％。
Swire Real Estate的财务报告表明，在2024年上半年，古兰其Taikoo Li的零售销售保持不变，由于租金增加，总租金收入稳步增长了10％。
Chen Yunjiu向Yinshi Finance指出，根据他的理解，无论上海的哪个购物中心，奢侈品牌的当前销售通常都承受着压力。 Hang Lung和Gujin仍然是购物中心，在奢侈品中消费氛围最强。购物中心的总体销售主要是由于不同的业务格式而有所不同。上海亨隆广场占奢侈品比例很大，因此销售额更大。西安丹·泰库·李（《古兰的》的业务格式是一种补充，“东侧不是明亮的，西侧是明亮的”，因此销售更具弹性。
从第三季度报告和绩效会议的内容来看，奢侈品牌在大陆表现不佳。当前的商店策略主要是为了优化现有的商店网络并升级顶级商店。
财务报告数据显示，爱马仕的收入增长率在第三季度大大放缓，尤其是在包括中国在内但不包括日本的亚洲市场，该市场仅以固定汇率记录了1％的增长。爱马仕（Hermes）财务执行副总裁埃里克·杜·哈尔格（Eric du Halgouet）承认，在中国，爱马仕（Hermes）在春季音乐节后仍面临乘客流量的下降，但没有进一步下降。
LVMH Group和Kering Group在亚太市场的收入在第三季度急剧下降。根据LVMH集团的数据，中国消费者的销售收入在今年的第三季度同比同比下降，他们对时尚皮革产品品牌的贡献也记录了中等单位的下降。
Kering Group首席财务官Armelle Poulou提到，他目前对商店网络的要求比以往任何时候都更加严格。它的品牌Gucci计划关闭大中华人民的地理位置较小或位置不佳的商店，同时扩大一些最好的商店的区域，并专注于创建一些高质量的商店，而不是追求数量的堆积。
在这种背景下，新开业的豪华购物中心会在投资促销中承受压力吗？一位高级行业内部人士认为，香港投资集团项目在投资促进方面不会有太多问题，并且他们与该品牌建立了牢固的约束力关系。对于某些房地产开发人员而言，他们对奢侈品牌没有那么强烈的声音，因此很难吸引投资。
在消费者一级，豪华购物中心也将面临更激烈的竞争。 Chen Yunjiu告诉Yinshi Finance，过去，个人游客和游客的数量是奢侈品购物中心的成长驱动力之一，现在这个客户群越来越多地追求成本效益。将来，保持豪华购物中心表现的关键是稳定大型客户并吸引有限的富人进入自己的市场。
他说：“高净值人士为整个奢侈品消费行业的基本表现做出了贡献。购物中心需要充分探索一次性消费和回购的可能性。现在，所有购物中心都在做忠实的会员计划。深入探索自己的会员系统，而不是像以前那样广泛地吸引ABCDEFG。”
卢·扬（Lu Yan）向Yinshi Finance指出，豪华购物中心可以考虑通过以下方面保持竞争力：差异化位置，引入利基奢侈品牌，提供独特的购物体验；高端服务，提高客户服务质量并提高客户忠诚度；跨境合作，与艺术和技术领域合作，举办独特的活动以吸引消费者；数字化转型，使用数字工具来增强在线和离线链接，并满足便捷的购物需求。
与大陆的新一线城市的激烈战斗
上海的竞争越来越激烈，香港资助的房地产开发商正在寻找新的一级城市的机会。
据Yaoke研究所称，尽管上海的奢侈品消费在2023年下降，但在大陆城市仍然排名第一。就奢侈品消费的单位价格而言，杭州超过上海排名第一，达到30,928元。该机构认为，杭州是这个城市，在中国拥有最多的散装礼品购物和高价豪华购物的城市。此外，宁博和长沙在中国的奢侈品单位价格清单中排名第四和第五。
Yaoke Research Institute认为，将来，中国将形成大约15至20个以趋势为导向角色的超大趋势消费中心城市，以及100多个面向服务的消费中心城市。
卢·扬（Lu Yan）告诉尹西金融（Yinshi Finance），新的一线城市和二线城市的消费者群体迅速增长，市场竞争压力很低。奢侈品牌将根据区域消费特征进行差异化布局，以更好地满足不同城市消费者的需求。
Chen Yunjiu向Yinshi Finance指出，与新的一级城市相比，奢侈品品牌目前在上海拥有更高的商店。在Hang Lung and Gujin中，奢侈品牌设有亚太旗舰店或全球图像商店。他们邀请品牌名人发言人或图像大使每年访问顶级商店三到五次，以引起人们的关注。此外，LV或Dior还将在上海举行大型演出，与销售合作。这使上海Siphon从其他地方进行了许多购买力。
他还提到，新的一线城市具有消费潜力。可以证明的一组数据是从大数据平台中学到的，即在上海消费的奢侈品数量的30％以上是由外国客户贡献的，其中许多来自新的一流城市。
在杭州，几家豪华购物中心即将开业。亨格隆在杭州的第一个项目预计将于2024年在分期付款中完成。杭州IFC（Sun Hung Kai Properties已参加了该作品）计划在2025年开始在舞台上开放。此外，诸如Hangzhou SKP和Hangzhou K11之类的项目还将在下一年的另一个下一年开放。
最近，香奈儿（Chanel）高端手工艺研讨会新闻发布会在杭州举行，品牌大使Xin Zhilei和Dou Jingtong参加了会议，展示了他们对杭州消费者的重要性。 Chanel高端手工艺研讨会系列上次在2009年在中国上海发行。
在Hexi，Sun Hung Kai Properties的子公司Nanjing Gujin Center购物中心于2024年7月底开业。该购物中心有9层楼，总面积超过一百万平方英尺。 Sun Hung Kai Properties的2023/2024年度报告透露，该集团推出了许多著名的国际品牌，全新的概念商店和双层楼的旗舰店，并在Nanjing New Shopping Mall中带有VIP室。一些业务首次解决。
此外，由香港土地运营的商业项目Jinling Central正在加速建造。 Hang Lung Real Estate不愿落后，预计南部和西部的Hang肺的第三阶段将在2025年完成。
最初植根于新的第一层城市的中国资源Vientiane Life（01209.HK）计划进一步扩大其领土。它的子公司Vientiane City被定位为奢侈品。它首先在深圳建立了一个稳定的基金会，掌握了豪华品牌资源，并布置了杭州，仙境和武汉等主要城市。
去年，中国资源Vientiane宣布，在接下来的四年中，Vientiane City将被添加到Changchun，Kunming，Changzhou，Guiyang，Hohhot，Changsha，Changsha，Zhengzhou，Zhengzhou，Dongguan，Dongguan和其他地方。
在一些新的一线城市中，豪华购物中心的竞争变得更加激烈。今年7月，SKP在该国的第四家商店在武汉开业。武汉·尚（Wuhan Shang Mall）和武汉汉隆广场（Wuhan Henglong Plaza）被河流隔开，在八月份发起了全职消费折扣，并指出了折扣活动，这被外界视为价格战。
在沉阳，亨隆项目的表现不佳，当地的蛇购物中心Zhuozhan购物中心直接在今年11月关闭，LV和Gucci精品店随后退出。
一位行业内部人士认为，面对香港资本的下降和中国资源集团的挤压，一些地区豪华购物中心经营者可能会在未来五到十年内逐渐失去租户。
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