全球REITs法律结构与税收安排变迁及中国REITs制度完善途径研究
国立财政研究所副院长及文杜瓦大学上市公司研究中心主任Text/Wang Xian
金融机构的利润和金融产品的收入需要纳税。金融机构或金融产品的发起人通常会避免税收或通过选择注册地点并设计金融产品的“避税结构”来避免税收。一个国家的法律和税制已成为影响金融产品创新和演变的重要因素。本文将研究全球房地产投资信托基金的法律结构，税收安排和变化，并从REITS系统变化的特征中探索中国房地产投资信托基金的法律结构。改善税收制度的方法。
集体投资机构（CII）的法律结构和税收安排
诺斯指出，机构是影响经济绩效的重要因素。高效的机构供应可以促进经济绩效的改善。诺斯的制度变革理论还指出，外部环境（例如市场需求）的变化使创新实体可以通过机构创新实现收益，从而促使他们创新系统并成为系统的供应商。创新者的机构设计将权衡机构变更的成本和收益。只有当预期收益大于预期成本时，创新者才能促进机构变化。税收和政府监督将为市场实体带来费用。经济学家还将“与创建，维护，使用，修改系统相关的成本和调整组织相关的成本”是一种交易成本。市场实体使用激励措施来创新系统，组织方法和法律结构来逃避税收和监督，以降低成本并增加收益。除了对冲风险和避免监督外，金融组织和金融产品的创新还具有避免税收的重要目的。通过分拆和综合金融合同实现的金融创新通常涉及税收问题。
集体投资金融产品具有两个重要属性：第一个是集体，也就是说，收集分散的资金以实现一定规模以实现管理层的经济利益；第二个是专业精神，即专业投资管理。机构应根据商定的投资策略进行管理。集体投资金融产品的法律结构因世界各地而异。在经合组织在2005年发布的有关集体投资计划治理的白皮书中，它被称为集体投资计划。 2008年，经合组织将扩大其定义，并介绍“集体投资机构”（CII）的概念。 CII的意思是：“通过发行股票/股票，作为投资公司或投资信托，或不构成公司的实体（例如共同基金或单位信托），从投资者那里筹集资金，并投资于金融资产（主要是可交易的证券）。或银行存款）和/或非金融资产”。与白皮书相比，CII的定义更广泛。无论CII都采用公司，信托还是其他法律结构，只要他们从事集体投资作为集体投资工具，它们都可以包括在CII范围中。 CII可以投资上市的证券资产（以下称为“证券CII）或其他类型的资产，例如房地产。
REIT是投资房地产的CII。以欧盟为例，1985年发布的证券资产投资的CII规则，这是对可转让证券指令进行集体投资的承诺（以下简称“ UCITS指南”）也已成为欧盟。许多国家都引入了基本的房地产投资信托基本制度，即建立与UCITS的法律实体，REIT，REIT并享受与UCITS相同的税收待遇的“替代UCIT”。例如，英国在UCIT的法律框架下建立的房地产投资信托基金是“非及服务税零售计划”。
证券CII的法律结构和税收安排
全球CII源自证券CII。 REIT是CIIS投资于房地产的，并且比Securities CII晚了。无论是法律结构还是税收安排，REIT都继承了证券CII的安排。在CII首次获得税收中立状态之后，政府还为具有相同属性的REIT提供了税收中立状态。为了研究REIT的法律结构和税收安排以及REIT的演变，我们还必须从证券CII的法律结构和税收制度开始。
证券CII起源于英国。 1868年，英国建立了世界上第一个CII，外国和殖民政府信托基金（FCGT）。 FCGT使用信托作为集体投资的法人实体，并将信托股份公开向公众出售，并投资具有相对较高风险的高收益外国证券。 1879年，法律界对FCGT的信任法律结构进行了质疑，并将其转换为一家股票公司。 FCGT采用了外部管理模式，其中五名受托人管理投资组合，还雇用了受托人，精算师等，以监督FCGT的运作。
在1890年代，证券CII被引入美国。 1893年，建立了第一家封闭式基金，波士顿个人资产信托基金，并于1924年成立了世界上第一个开放式基金，马萨诸塞州投资者信托基金。共同基金在1920年代在美国股市的巨大繁荣方面也取得了巨大进展。在此期间，美国的联邦税制也得到了建立和改进。 1913年，《美国宪法》第16修正案生效，联邦政府开始将个人和公司所得税征收作为应税实体。当时，作为一个不可征税的实体，信托成为CII选择逃税的法律结构。 1924年，美国最高法院作出了一项判决，该判决信任积极经营业务应像公司一样缴纳所得税，而作为CII的法律结构的信托法律结构受到了极大的影响。
共同基金在1929年的股市崩溃中感到沮丧。为了重建市场信心，该行业开始游说美国国会立法并阐明共同基金的税收制度。州街投资和马萨诸塞州投资者信托基金提出，需要对共同基金税制制度进行调整，以避免大萧条的复发。尽管美国国会通过的1936年《收入法》没有直接回应行业呼吁，但它也为被动管理的共同投资公司提供了某些特殊税收待遇。
1940年，美国国会通过了1940年的《投资公司法》（以下称为《投资公司法》）。根据该法案，一家投资公司是发行面额证书的发行人，并收集资金以从事投资和交易证券作为其主要业务。尽管该名称是一家投资公司，但它可以采用公司，信托和合伙企业作为法人实体。如果一家投资公司将其年度净投资收入的90％分配给股东，则可以从公司的应纳税收入中扣除分布式收入，因此投资公司已成为“税务中立”集体投资管道。 《投资公司法》规定，如果您想享受这种税收待遇，投资公司需要在美国证券交易委员会（SEC）注册为受监管的投资公司（RIC），并且需要对RIC进行管理和披露公司治理和披露。在管理和运营方面，遵守《投资公司法》和美国证券交易委员会的规定，并接受美国证券交易委员会的日常监督。 RIC由根据1940年的《投资顾问法》在美国证券交易委员会注册的投资顾问管理，实现了外部管理。后来，这种外部管理和被动管理模型后来成为了美国房地产投资信托基金立法立法时所选择的模型。
《投资公司法》是世界上CII的第一项立法。尽管全球税制的基本原则是公司法律实体是应纳税实体，但在投资公司法律中建立的集体投资实体与外部管理和被动管理一起运行，可以作为税收“渗透管道”税收制度安排享有特殊利益。该系统设计遵循“基本上形式”的原理。投资公司是为专业管理收集公共资金的“运营商”。如果征收税款，则投资公司的股票将间接投资于公司的股份，或者在证券上的其他投资者将面临双重税收，公众将不会选择通过CII进行投资。因此，只有CII的“载体”是“税收渗透”的管道，才有可能发展。目前，世界各地（地区）的证券CII主要采用信任类型和合同型法律结构，其中少数人采用公司型。例如，英国主要使用信托类型，而德国采用合同类型。 1985年，欧盟的UCITS指南统一了欧盟的基本CII监管系统。在任何欧盟国家注册的UCITS获得了“欧盟护照”，可以在欧盟成员国出售。为了获得竞争优势，一些欧盟国家还提供了更多的税收优惠，例如卢森堡和爱尔兰。由于它们提供了更多的税收优惠措施，其他系统和支持服务，因此它们已成为欧盟最重要的UCITS注册地点。 。
事实证明，投资公司和其他CII确实已经发展成为20世纪下半叶世界上最重要的金融机构，并已成为金融产品（例如股票和债券）的最大投资者，这促使金融市场促使许多国家（地区）从银行到它的结构发展成为面向市场的金融体系。 CII的发展有效地促进了储蓄转化为投资，并促进了股票市场的稳定性和发展。根据2021年全球资产管理报告，截至2020年底，全球CII托管资产达到了103万亿美元，零售投资组合规模达到42万亿美元。
法律结构和税收安排以及房地产投资信托基金的演变
REIT是投资房地产的CII。全球REIT起源于美国。美国探索了REIT的法律结构和税收制度（以下简称为“ US-REIT”）。欧盟和其他国家（地区）结合了自己的法律和税收安排，并借鉴了美国。经验已经建立了该国房地产投资信托基金的法律结构和税收安排（地区）。
美国建立及其进化的法律结构和税收安排
建立公司房地产投资信托基金的中立税收状况
1880年，世界上第一个房地产投资信托基金会出生于美国 - 马萨诸塞州商业信托基金（MBT）。 MBT一方面选择了信托的法律结构，因为马萨诸塞州法律禁止公司拥有房地产，另一方面，通过公司对房地产进行投资将使投资者征收双重税收。对于其他州也是如此。大多数公司不允许对房地产进行投资。但是，投资者必须承担通过合伙企业对房地产投资的无限责任。因此，信托的法律结构被广泛采用。特别是在1913年《美国宪法》的第16修正案生效之后，对个人和公司施加了所得税，并且可以免除信托，从而强调了信托型REIT的税收优势。但是，根据1935年美国最高法院对“ Morrissey诉Commissioner诉”诉讼的裁决，所有商业信托必须以公司税率缴纳所得税，以便不再将信托型REIT用作税收中性渠道，因此，房地产投资信托基金市场受到了重大打击。
在1940年颁布《投资公司法》之后，房地产投资信托基金行业开始积极游说国会，以提供与CIIS投资房地产的投资公司相同的税收待遇。 1956年，国会首次通过了《房地产投资信托法》，但艾森豪威尔总统以RIC的投资目标是公司发行的证券而被艾森豪威尔拒绝，如果对RIC征税，则投资RIC的公司已经支付了。所得税。 ，这对RIC构成了三重税，对RIC和RIC投资者进行了投资。 REIT不同。他们直接经营房地产。如果房地产投资信托基金免于税收，它将导致税收损失，还将为其他房地产公司提供逃税。
1960年，美国国会重新考虑了美国众议院资助委员会起草的REIT法案。该委员会指出，《投资公司法》对RIC的税收中立待遇可以使小型投资者享受专业的投资管理和规模收益。收益还应为REIT提供与RIC类似的税收优惠。 REIT法律的颁布和实施可以使小型投资者有机会集体投资房地产。房地产投资信托基本上是集体投资机构，小型投资者还应通过房地产投资信托基金投资大型金融机构或富人。 REIT还可以为大型房地产开发项目提供资金，促进房地产投资并促进经济。这次，两所房屋通过了1960年的《雪茄消费税递延法》，包括《房地产投资信托法》（以下称为1960年的REITS法案）。对于当时美国的经济低迷，艾森豪威尔总统签署了1960年的REITS法案，并将856-858的条款添加到了1954年的《内部税法》中，以制定REITS税收安排的规定。 “合格房地产投资信托基金”的“税收中立”状况已被澄清，此后，房地产投资信托基金已成为普通公共投资者投资房地产（例如商业房地产）的“投资管道”。
尽管《 REITS法》 1960年以其名义保留了“信任”，例如RIC，无论是公司的法律结构，信托还是合伙企业的法律结构，都可以成为合格的REIT，但您只需要在美国税务服务（IRS）注册（IRS）能。注册程序相对方便。当前，您只需要在IRS网站上填写“选中框”。 “测试表”是内部税法第856条和第857条规定的房地产投资信托条件：首先，分配测试，至少有90％的应税收入支付给股东作为股息；其次，资产测试，持有的合格资产的比例不低，为75％，合格的资产包括房地产，政府证券或现金；第三，收入测试，总收入的90％必须来自合格的资产。成为合格的房地产投资信托基金后，您仍然需要继续满足规定的条件并填写有关IRS的相关信息。
在1960年《 REIT法案》之后，美国还修订并调整了REIT的税收和其他系统。在1980年代的里根政府期间，对税收制度进行了重大调整。 1986年的《税收改革法》调整了个人，公司等对房地产投资收入的税收。这些法律和税收政策改革（例如运营损失结转和后来提出的折旧）提高了房地产投资信托基金的优势。此外，该法律逐渐扩大了REIT的“合格资产”范围。 1960年，《房地产信托投资法》将支持房地产的发展。从1964年到2007年，通信塔（1964），铁路轨道（1969），森林土地（2003年），传输基础设施和天然气管道（2007年）被依次批准。 ）成为REIT可以投资的“合格”资产...