回顾历史：四次房地产调整周期的市场表现与政策影响

回顾历史：四次房地产调整周期的市场表现与政策影响

1。从历史上学习，审查四个房地产调整周期

房地产调整周期可以理解为房地产销售的下降时期，这主要反映在交易量（销售区）和房价的两个子项目的变化中。房地产清单反映了产出和实际需求之间的差异，也可以用作审判房地产周期的辅助指标。在文章中，我们结合了这三个指标以分割周期。

1.1历史上四轮房地产调整周期

根据导致调整的原因，历史调整周期可以分为两类：市场自发和政策驱动。 2008年和2014年的调整周期是自然市场下降的大量周期，主要体现在住宅销售区的同比同比下降，持续时间很长，整个销售面积的同比增长率一年保持负面增长；虽然调整循环在2011年和2018年，它主要是受政策调节影响的小周期，其向下范围很小，持续时间较短。尽管连续多个月的同比销售增长率为负数，但它在全年中仍然保持正增长。

第一轮调整受2007 - 2008年次级抵押贷款危机的影响。在1998年进行“住房改革”之后，中国的房地产市场迎来了快速发展。 2007年，次级抵押贷款危机在欧洲和美国爆发，并逐渐扩散，严重拖延了全球经济，并触发了第一轮对我国房地产市场的重大调整。第二轮调整受到危机后的房地产政策的影响。 2010年，房地产市场政策继续收紧。 2011年1月，颁布了八项国家法规，开始了房地产税务飞行员，不断收紧政策，导致自2011年10月以来，住宅销售区的同比同比增长，第二轮调整发生了。

第三轮调整受2014年至2015年不断缩小的房地产需求的影响。2013年，发出了五个国家人民政府，以严格执行购买和价格限制政策。从2013年到2014年初，政策法规持续，住宅库存继续上升，第三个主要周期开始了。第四轮调整是由2018年房地产法规政策触发的。2018年，全国法规再次升级，并且经常引入购买，贷款和销售等政策，从而触发第四轮调整。

最新的房地产市场调整是由于2020年流行病之后的房地产政策收紧。“三线”政策于2020年颁布，融资端开始强调货运和预防风险，有些政策，有些政策，有些政策，以及一些政策。高杠杆和高级房地产公司无法偿还其债务。在2021年下半年，从中小型企业爆炸的公司从大型私营企业传播。需求方面还发现，由于企业爆炸和信贷政策的收紧，需求下降。这一轮调整周期开始了。

1.2交易量：在大周期中调整11-16个月，并在小周期中调整7-9个月

第一轮房地产调整周期始于2008年1月至2008年2月，由于引入了财政自下而上的政策，例如4万亿刺激。自1998年以来，受到2008年全球次级抵押贷款危机的影响，我国家房地产的快速发展已经结束，经济压力仍在增加。自2002年以来，商业住房的销售区域首次下降，当年的销售区域为6.6亿平方米。 ，同比减少14.72％。 2009年，为了避免房地产市场的下降，该国开始制定刺激住房消费的政策。随着4万亿计划的进步，中央银行的5个降低利率和4个储备金比率的削减率以及一系列房地产政策放松，同比销售面积的同比增长速度显着增加。第一轮监管周期已经进入了向上阶段。房价在2009年下半年上涨太快，政策逐渐收紧。第一轮房地产法规周期于2010年结束，第二轮监管周期开始了。

全国商业住宅销售区同比增长11个月，最大下降量达到-36.59％。 2008年的调整周期从2008年1月到2008年2月，一直持续到2008年12月。在此期间，销售区的负增长11个月，平均同比增长率为-18.59％，并且一个月中最大的下降是2008年8月的-36.59％。从2009年1月到2009年2月，销售面积的同比增长率从负面变为正，并达到11月份的同比增长率最高2009年为97.97％。销售加速增加了10个月，平均同比增长率为56.21％。

第二轮房地产调整周期始于2011年下半年的监管政策和经济削弱，并于2012年6月结束，由于稳定​​增长政策的努力而结束。 2010年，该州颁布了诸如11，新的10和其他政策之类的政策，并开始在全国范围内首次限制购买和贷款。自2010年以来的政策继续收紧，从2010年到2011年，商业住房销售区的同比增长率仍然很低，房价每月增加。速度继续下降。 2011年1月，州议会正式颁布了第八章，不少于购买第二宫的首付比率的60％，贷款利率将不小于基准利息的1.1倍速度。它还将在重庆和上海推出房地产税务飞行员。房地产政策进一步收紧。 2011年10月，商业住房销售的同比增长率变为负数，第二轮下周期开始了。 2012年2月，中央银行将储备金比率降低了0.5pct。 2012年6月8日，中央银行今年首次降低了基准利率。一些地方政府对房地产市场政策进行了微调，而没有触及红线法规政策以释放紧急需求。销售领域的增长率开始从负面变为积极，并开始上升。第二轮进入上升阶段。

2011年，住宅销售区同比增长9个月，最大下降为-15.98％。 2011年的调整小周期从2011年10月开始变成负数，并在2012年6月持续了8个月，平均同比增长率为-10.38％。一个月的最大下降是从2012年1月到2012年2月。-15.98％。自2012年7月以来，销售领域的同比增长率已经呈阳性，调整周期已经进入上升阶段。销售区的同比增长率在2013年1月达到了最高点，加速度持续了8个月，平均同比增长率为19.34％，是最大的单个月增长利率达到55.17％。

第三轮房地产调整周期始于2013年底，这主要是由于经济衰弱，房地产库存较高和房地产公司的信贷风险增加，并于2014年因信贷和房地产政策放松而结束。 2013年，政策继续收紧，“五个国家文章”提出了一系列价格限制控制措施，并强调了对房地产税改革的立法加速。一些房地产公司因财务压力而破产，诸如房地产信托等负面事件以集中的方式爆发，银行对开发商的融资和个人抵押贷款迅速收紧，供应和销售的结局持续下降，第三个开始的主要下降周期开始了。

2014年，销售面积同比增长16个月，下降最大-17.94％。自2013年12月以来，2014年销售面积的同比增长率变为负面，一直持续到2015年3月，总负数增加了16个月。其中，同比的平均增长率为-8.92％，2014年7月的最高每月下降为-17.94％。自2015年4月以来，销售领域的同比增长率已转变为正面，并且2016年4月达到同比增长率的最高点。加速上升阶段持续了13个月，平均同比增长率为18.32％，一个月的最高增长率达到45.94％ 。

第四轮房地产调整周期始于2018年房地产法规政策的升级，并因政策放松而于2019年结束。从2016年到2017年的“住房住房，不是猜测”的主要基调下，政策的收紧，截至2018年中，从一线城市到二线和第三和第四层城市的传播，大多数是城市已经完成了监管政策的发布，房地产旋转生长周期接近结束。 2018年3月的两次会议重申了“住房住房，而不是猜测”的主要基调。 7月底，政治局召集的政治局从“遏制住房价格迅速上涨”到“坚定遏制房屋价格上涨”的表达提高了。然后，在八月，住房和城乡发展部提议坚定地遏制住房价格上涨。已经引入了猜测和问责机制，以坚定地拥有工作不佳，市场波动较大并且未能实现监管目标的城市。随后，深入引入了全国主要城市的监管措施，引发了第四轮的向下周期。但是，第四季度有放松的迹象。广州，武汉和南宁等一些城市部分放松了价格限制，许多城市降低了抵押贷款利率的上升。 12月下旬，赫兹首次放宽了法规，该政策开始根据城市朝着措施转向措施，直到2019年6月，当前一轮政策驱动的周期的下降趋势结束了，该周期恢复了自然的上升趋势。 2018年，销售区同比增长7个月，最大下降为-3.92％。

2018年的调整小周期始于2018年9月，销售面积的同比增长率变为负数，2019年6月增加了6个月，平均同比增长率为-2.45％，一个月中最大的下降是在2019年5月 - 3.92％。自2019年7月以来，销售领域的同比增长率已呈正增长，2019年8月，同比增长率达到了最高点。在加速2个月后，销售已经开始放慢速度。在上升期间的平均同比增长率为5.32％，一个月内的最高增长率为2019年8月7.24％。

在2020年流行病的影响下，房地产销售首先下降，然后恢复。在2019年6月之后，第四轮小周期应根据历史法进入一个不断的上阶段，但是由于2020年新的皇冠流行病的出现，大多数城市都遭受了封锁的困扰，导致销售额下降的程度在不同程度上。在流行病之后，房地产市场逐渐恢复。受流行病影响的小型和微型企业已经获得了有针对性的支持，一些资金通过商业贷款和其他渠道流入了房地产市场，从而提高了市场的流行。从国家销售区数据来看，一月，3月和2020年4月的同比增长率为负，持续时间很短，对年增长周期的影响很小。 2020年的年度销售区保持在2.64。正增长％。

流行病之后，房地产法规政策再次变得更加严格，最新的调整周期始于2021年下半年。近年来，许多房地产公司盲目地追求规模和增加的杠杆作用。两家公司一直保持较高的债务比率，但在稳定增长和住房的监管基调下，融资方面已经开始强调预防和风险。随着2020年9月发布“三条红线”政策，引入了房地产贷款集中，销售前基金监督和随后的监管政策，再加上公司债务的持续成熟，对房地产公司的压力，要偿还房地产公司债务逐渐出现，一些中小型中小型公司在无法偿还债务后破产。在2021年下半年，随着信用政策继续收紧和政策法规，例如二手住房指导价格，需求方面已从居民的购买力来减少到房屋购买信心。房地产市场已经开始下降，销售方面下降了，融资方也收紧了，并且出现了大量私营企业。就暴风雨而言，暴风雨的风险从中小型私营企业传播到大型私营企业。在埃弗格兰德（Evergrande）的风暴之后，它将市场的热量降低到了低点，并且开始了新的市场下降周期。

1.3价格：销售后约1-2个季度调整后，持续7-12个月

2008年，每月一个月的价格下降比销售区域晚6个月，每月下降也持续了6个月。尽管2008年的奥运会促进了经济和城市发展，但房屋价格并没有在2007年迅速上涨。 2008年8月负数，延迟了6个月的销售额。房价下降了6个月，每月下降，平均下降0.37％，2008年12月的单月最大下降0.7％。在销售4个月达到最低点后，价格达到了最低点 - 每月和一年后的1个月后，价格恢复到了一个月的最低月。在住宅销售区的下降期间，全国商业住房的平均价格从最高3,982元/平方米下降到3,199元/平方米的3,199元/平方米，下降了19.7％。

2011年，价格在与销售区域的每个月一个月增长率上变成负数，每月下降持续了7个月。由于这是一个受政策影响的小周期，因此2011年调整周期中房价和销售区域之间的关系与2008年的调整周期不同。 2011年10月，下降持续了7个月。每月一个月的价格增长率在同比销售额增长趋于阳性的一个月之前，平均下降了0.17％。 2012年3月的每月下降最大下降量为0.3％，比销售的最低点要晚一个月。调整期间，该国商业住房平均销售价格的最高下降量为8.6％，从最高5,054元/平方米到4,622元/平方米。如果2011年2月的平均价格为6,140元人民币，将最高下降的平均价格作为基准，将达到24.7％。

2014年，每月一个月的价格下降比销售区域晚4个月，每月下降持续了11个月。 2014年的调整周期是一个很大的周期，类似于2008年调整周期中“价格之后”的特征。落后于同比增长率的4个滞后。每月，下降持续了11个月，销售额同比恢复正常。 1个月后，价格还恢复了一个月正月。每月一个月期间的平均价格下跌0.55％，2014年8月的单月下降最大的下降1.1％，从销售底部延迟了1个月。在调整期间，全国商业住房的平均销售价格下降了12.1％，从6,382元/平方米的最高价格降至5,609元/平方米。尽管在2018年下半年，住宅销售区变为同比增长，但价格保持了一个月的增长，但增长率下降。 2018年的调整周期是一个小周期，时间较短。在销售区域调整期间，70个城市平均住宅价格的月份增长率仍然保持正增长，但随着销售的同时，住宅每月一个月的增长率开始在2018年9月放慢速度，并最终从调整期之前的1.5％逐渐下降到2018年。0.5％。

总体而言，住房价格的下跌落后于巨大周期的销售区域，而数量和价格往往会在小周期同时调整。住房价格的月度调整持续了7-12个月（2-4个季度），比销售区域的调整时间稍短。大型周期中住房价格的下跌主要受销售区域下降的影响。该数量较高，销售量下降，市场下降，导致房屋价格自然下降。在2008年和2014年，价格下跌落后于销售额下降4-6个月（1-2个季度），价格降低了，销量降低了1-4个月（1-2个季度）。价格调整周期为6-11个月（2-4个季度），比销售区域调整时间（7-16个月或2-6个季度）短一些。每月的平均调整范围在0.2％至0.6％之间。在一个小周期中，由于政策法规的影响更大，政策法规会同时影响销售量和销售价格。房价调整通常与销售调整并行，调整范围越来越小。

1.4库存：与行业供应周期有关，通常在此期间增加15％-30％

在由两轮下降房地产需求引起的调整周期中，库存在2008年和2014年分别增加了14.8％和32.1％。在2008年的调整周期中，整体房地产市场仍处于供求状态。销售领域的下降并未带来库存的显着增长。在周期中，商业住宅建筑物的清单从本期开始时的6172万平方米上升到7084万平方米，增长了14.8％。随着2009年4万亿计划的发展，许多房地产公司涌向市场，供应方生产能力开始增加。 2014年，房地产公司迅速扩大，土地收购规模大大增加，而销售方面持续下降，国家库存继续增加到高水平，尤其是在第三和第四库存的大量高库存中层城市。库存从期初开始时的3.2403亿平方米增加到42817万平方米，增长了32.14％。随着监管和命令政策的放宽，库存从2015年到2018年上半年继续下降。在两轮政策紧缩触发的小调整周期中，2011年的库存增加了19.7％，而库存下降了10.7。 ％在2018年。2011年，销售区域的销售区域在小周期和供应方面持续下降，库存从期初开始时的16904万平方米增加到该期间结束时的20233万平方米，增长了19.7％。尽管在2018年的小调整周期中，销售区域持续下降，但供应方减少了更大的供应量，整体库存仍然显示出下降趋势。库存从期初开始时的26010万平方米减少到该期末结束时的2.336亿平方米，下降了10.7％。总体而言，房地产库存受到房地产行业整体供应的极大影响。 （报告来源：未来智囊团）

1.5这一轮下调周期可能已经到达底部

这一轮调整周期也是由向下需求引起的，因此最好将历史两个主要的调整周期作为参考。从销售区的角度来看，两个大周期的销售面积同比增长率为11-16个月（3至6个季度），平均下降在8％至19％之间，并且销售区域从一开始就增加了。达到同比下降的底部将需要6-7个月（2-3个季度）。这一轮销售区域的负增长持续了两个以上的小周期，与2008年的大周期相同。调整范围是以前最大的，可能已经达到了底部。自2021年7月以来，这一轮房地产市场的调整已变为负面。截至2022年5月，它持续了11个月，超过了2011年和2018年的两个小周期（分别为9个月和7个月），与2008年相同（ 11个月），是2014年（16个月）的最大周期。如果2022年4月的销售面积同比增长率为-42.38％是单个月一轮的最大下降，则调整期已经达到9个月，时间已经超过了。所有历史周期。因此，目前销售领域的同比增长率或下降的最低阶段已经达到，预计下降将开始缩小。同比的平均增长率为-21.9％，一个月内最大降低了42.4％，已超过任何历史周期的最大调整范围。

从每月的价格变化来看，历史上两个主要周期的调整时间为7-12个月（2-4个季度），而且价格从月经月份到负数为负面每月至负数的销售额为负数约5-6个月（1-2个季度）（1-2个季度），价格降低，销售降低了约1-4个月（1-2个月）季度）。在此期间，每月平均下降在0.4％至0.6％之间，全国住房平均价格最大下降在12％至20％之间。销售额同比销量正差，价格在四分之一的时间内恢复了正面。这一轮价格调整持续了9个月，仅次于2014年的历史。 70个城市的平均住宅价格环的增长率在2021年9月变为负数，落后2个月的销售面积增长率2个月。截至2022年4月，下降持续了9个月，平均下降为0.21％。每月最大下降为0.3％。就持续时间而言，这一轮调整周期已超过2008年（持续7个月）和2011年（持续8个月）的调整周期，2014年的调整周期（持续12个月）之间仍然存在一定的差距。

在这一轮调整期间，住宅库存的增长率达到17.3％，绝对数量为2.7亿平方米，近年7月，是近年来的最高水平。历史周期中的库存增加了15％-30％。此周期中的库存从2021年7月的22862万平方米增加到2022年5月的26815万平方米，增长了17.3％。这一轮调整周期与前一轮不同。一方面，销售是下降的，房地产公司收集土地，发射和开始新项目的压力很弱，供应方生产能力持续下降。另一方面，由于某些私营企业的突然损失，供应实体数量的减少导致整体供应量减少。随着销售和供应同时下降，库存增加为3953万平方米，超过了2008年的大周期（912万平方米）和2011年的小周期（3329万平方米），不如2014年大周期那样好（1亿平方米）。目前，住宅库存的绝对数量已达到2.7亿平方米，接近于2018年7月。从累计库存增长率来看，此指标目前正在快速增长，目前的库存扣除压力是仍然相对较大，预计房地产政策将保持松动。

2专注于核心并回顾关键城市的历史周期

每个城市都有自己独特的房地产周期。我们选择了四个一级城市，分别是北京，上海，广州和深圳，包括Qingdao，Ningbo，Ningbo，Xiamen和其他独立城市，以及Chengdu，Chongqing和其他省级首都。 30个二线城市和22个第三层城市在内，包括Luoyang，Yangzhou和Jinhua进行了研究并总结了他们的历史周期。

2.1交易量：主要城市的下降趋势持续了7-13个月，下降了30％-60％。

2008年关键城市调整周期的表现接近整个国家。 2008年房地产下降周期的调整时间与国家周期的开始时间一致。基本上是从2008年1月到2月，其中第一，第二和第三层城市也开始同时进行调整。总体调整时间为7到13个月（2至4）。季度），与国家周期规则一致。主要城市的平均下降为43.1％，最大下降量为71.5％，两者均大于国家周期。在2008年的周期中，富州和广州早些时候结束了。 Xiamen，Fuzhou，Wuhan和Denzhen的平均销售面积大大下降。

2011年主要城市的启动时间领先于整个国家。 2011年主要城市的小调整周期比国家周期早。由于主要城市对政策变化更为敏感，因此第三和第四层城市占全国所有城市中很高的比例，调整周期开始相对较晚。在关键城市中，一线城市通常在第二和第三阶城市之前的1-2季度之前。就持续时间而言，一线城市比二线城市长于第三阶城市。主要城市的总体平均值持续18个月，远远超过了国家周期的调整时间。但是，由于早期调整时间，下降时间的时间比国家周期早。周期期间，主要城市的平均下降为40.5％，平均下降为78％，这也远远超出了国家周期调整范围，这表明一轮在这一轮中受到政策的影响很大。调整。

2014年，关键城市的调整比整个国家的调整要早一些。 2014年，大型周期中一线城市的开始时间比国家周期早1-2季度，第二阶城市的开始时间比国家周期早1季度，而第三级的开始时间 - 城市比国家周期晚1季度。从一线和二线城市到关键城市的整个开始时间，这一轮调整仍然比第三和第四层的国家周期稍早。结束时间也比国家周期早。在此周期中，主要城市的平均持续时间为4-5个季度，接近国家周期的调整期。主要城市主要周期的平均下降为28.2％，平均最大下降56.1％，仍然高于全国平均水平下降。

2018年主要城市的调整持续时间比整个国家的持续时间更长。 2018年的调整后的小周期与2011年的小周期相似。关键城市的持续时间比全国6个月的全国持续时间长14个月且2-3个季度。这一轮调整周期的平均下降为30.02％，最大下降为74.79％，这是一个很大的差距，与全国平均下降相比，这一回合的关键城市由于政策而造成的关键城市的下降幅度更大。

总体而言，主要城市的下降周期平均持续了4-5个季度，降低了25％至40％。在2008年和2013年的两个主要周期中，主要城市的下降周期的持续时间和开始时间与国家周期相对一致。由于大型周期主要是由于自然市场下降，因此第三和第四层城市的市场通常也下降了，尽管向下范围大于国家向下范围，但主要城市的差距甚至更小。在2011年和2018年的两个小周期中，主要城市的房地产市场对政策也更加敏感，调整时间比国家周期更早，并且持续时间更长。主要城市销售的下降也远远超过了国家下行趋势。

2.2 Price: The downward trend in key cities lasted 4-14 months, a decrease of 30%-50%.

In 2008, the adjustment of key cities lags behind. The start time of the adjustment cycle in key cities in 2008 was generally delayed by 1-2 quarters compared with the year-on-year sales turn negative, and most of them began to decline at the end of the second quarter of 2008. The average price downward time is about 3 quarters, which is 1 quarter shorter than the sales cycle. Prices in second-tier cities began to decline first, but the average adjustment duration was longer than that in first-tier cities, basically lasting until early 2009, while first-tier cities basically completed a decline by the end of 2008. The average decline in key cities is between 20% and 40%.

In 2010, key cities were adjusted differentiated, and first-tier cities were earlier. From April 2010 to September 2011, the national housing prices have been in the platform period, with monthly month-on-month increase fluctuating between 0-0.5%. Therefore, housing prices in some key cities such as Shenzhen and Hangzhou began to fall in 2010, while most of the key The city began to adjust at the end of 2010 and early 2011. The start time of the price adjustment cycle in key cities in 2011 was generally delayed by 2-3 quarters compared with sales, and began to adjust at the end of 2010 and early 2011, with a downward time of 3-4 quarters. The general downward trend in first-tier cities started earlier, but lasted longer. In terms of range, the average decline in key cities is generally between 10% and 40%.

In 2014, the adjustment time of first-tier cities among key cities was earlier and the duration was shorter. During the downward cycle in 2014, first-tier cities took the lead in starting a pullback, with a shorter pullback time and lasting only 1-2 quarters. Most second-tier cities have lagged the start time of downgrades by quarters 1-2 and lasted for quarters 2-3. The average cycle downward time of key cities in 2014 was 2-3 quarters, 1-2 quarters shorter than the sales cycle, and the start time was generally delayed by 1-2 quarters compared with sales. In terms of range, the average decline in key cities is between 20-40%.

Overall, the price downward cycle in key cities is generally 1-2 quarters later than the sales cycle, and the duration is 1-2 quarters shorter than the sales cycle. The average price decline lasted for 2-4 quarters in the four historical rounds of adjustment cycles, with a decrease of between 20% and 40%. First-tier cities have lowered sales area earlier than second-tier cities, and their price reduction is earlier than second-tier cities, and their adjustment cycle is also more short. Price adjustments in second-tier cities generally lag behind first-tier cities by 1-2 quarters.

2.3 Inventory: The top ten cities increase by 10%-35% on average

The inventory increase in the top ten key cities ranged from 10% to 35%, and inventory continued to grow in 2018. There are many missing inventory data in key cities. Wande summarized the inventory data of commercial housing in the top ten cities, mainly including Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Hangzhou, Nanjing, Qingdao, Suzhou, Nanchang and Xiamen. We analyze and verify the inventory data of the top ten cities, and verify the conclusions with the sales volume and prices of key cities. During the adjustment cycle in 2011, the largest increase in inventory in the top ten cities increased from 65.63 million square meters to 75.45 million square meters, an increase of 14.97%. In 2014, due to the large increase in the scale of land acquisition by enterprises, the sales side continued to decline, and inventory continued to increase to high levels. The maximum inventory increase in the period was 75.72 million square meters to 100.99 million square meters, an increase of 33.37%. Afterwards, with the national inventory destocking regulation, inventory continued to decline from 2015 to the first half of 2018. In 2018, the maximum inventory increase in the regulatory cycle was 68.05 million square meters to 76.18 million square meters, an increase of 11.94%. This round of cyclical inventory adjustment has increased significantly. The maximum inventory increase in this cycle is 68.06 million square meters and has increased to 76.18 million square meters, an increase of 10.56%. Overall, the inventory in the top ten cities increased between 10% and 35%. The inventory increase in the first two cycles was large due to the increase in supply and the decline in sales. The inventory increase in the past two cycles was small due to the corresponding decrease in supply, so The increase in inventory by 10.56% in this cycle is still relatively large.

The sales cycle of the last two rounds of adjustments has been shorter. In terms of sales cycle, the sales cycle in key cities increased from 8.6 months to 20.8 months in the 2008 cycle, with a maximum increase of 12.2 months; the 2011 cycle increased from 11.9 months to 17.4 months, with a maximum increase of 5.5 months; The 2014 annual cycle increased from 9.9 months to 16.1 months, an increase of 6.2 months; the 2018 annual cycle increased from 12.8 months to 15.1 months, an increase of 2.3 months; the current cycle sales cycle has now increased from 9.4 months. It increased to 12.4 months, an increase of 3 months. The sales cycle has increased relatively small due to the small increase in inventory in the last two cycles.

3. Measures are implemented according to the city, and a review of the city's historical cycle

After reviewing the country and key cities, we learned about the adjustment cycle and main characteristics of different types of cities from a macro level. Below we select 6 representative cities to review the elastic and tight changes in real estate policies of each city and review their adjustment cycle from a micro perspective.

3.1 Coastal cities: Shanghai and Shenzhen real estate cycle review

3.1.1 Shanghai: Hot topics of previous real estate regulation

During the adjustment cycle in 2011, Shanghai's sales area turned negative in 2010. In order to curb the overheated housing market and soaring housing prices after the "Four trillion" stimulus policy, Shanghai issued a purchase restriction order for the first time on October 7, 2010, restricting the city and families with other places to purchase only one new house. In 2010, the sales area of ​​commercial housing in Shanghai turned into negative year-on-year, and the fluctuations in housing prices increased in the second half of the year. However, the real estate market heated up again in 2011, and Shanghai was the first pilot city to impose property taxes in January 2011. At the same time, the purchase restrictions are increased. Non-local household registration must pay a total of 1 year of personal income tax or social security within 2 years to obtain the qualification to purchase a house. The real estate market cooled down again in the second half of 2011 under strict policy control. Until February 2012, the Shanghai Housing Administration Bureau relaxed restrictions on buying houses for residents with foreign household registration. After the policy margin turned loose, the growth rate of sales area in Shanghai stabilized and rebounded. In 2014, Shanghai's sales area increased negatively, but the price remained resilient. In line with the national real estate market, Shanghai's commercial residential sales area turned into a negative year-on-year increase in January 2014, and residential inventory was high. After September 2014, the cumulative year-on-year decline in residential sales area in Shanghai expanded to more than 20%. Starting from November 2014, Shanghai's regulatory policies were marginally relaxed, and the first home loan policy was implemented for families who already had one house but settled the provident fund loan, and the personal housing provident fund loan interest rate was lowered. Until April 2015, the year-on-year decline in residential sales area narrowed.

During the adjustment cycle from 2017 to 2018, Shanghai introduced the property market regulation policy earlier. Driven by the loose monetary environment and shantytown renovation policies, the real estate market gradually recovered in the second half of 2015. In order to curb the overheating of the property market, Shanghai issued the "Nine Regulations in Shanghai" in March 2016 to increase the payment period for personal income tax or social security requirements for home purchase qualifications for families with registered households in other places from "2 years of payment within 3 years" to "5 consecutive years", and increase the payment period for personal income tax or social安全。 The down payment ratio of mortgage loans and the proportion of small and medium-sized housing units for residential land is increased. The residential sales area turned into a negative year-on-year increase in 2017. During the adjustment cycle in 2022, Shanghai was hit hard by the epidemic. After the first round of domestic epidemic impact in 2020, Shanghai's cumulative year-on-year growth rate of sales in July turned positive, achieving rapid recovery. After the impact of the Omickron epidemic in April and May 2022, with the relaxation of lockdown measures, Shanghai issued an action plan to accelerate economic recovery and revitalization, requiring the increase and accelerate the supply of newly built commercial housing on the market, and at the same time relaxing the conditions for settlement , real estate policies have been slightly loosened.

3.1.2 Shenzhen: More rises and less falls, cautious policies

The adjustment cycle from 2007 to 2008 was earlier than that of the whole country. From 2007 to the beginning of 2008, the sales area of ​​commercial housing in Shenzhen continued to increase negatively, and sales did not stabilize and rebound in the second half of 2008. Against the backdrop of countercyclical adjustments in the economic downturn in 2004 and stable exchange rate in 2005, monetary and credit policies are generally loose. In 2005, housing prices in first-tier cities began to rise sharply. In April of the same year, the State Council issued the "Eight National Regulations" to comprehensively regulate housing prices. As Shenzhen's land and commercial housing supply has continued to be tight for many years, the upward pressure on housing prices is relatively high. In April 2006, the "Shenzhen Eight Articles" were issued, proposing to increase housing supply and increase housing floor area ratio. From 2006 to early 2007, the sales area of ​​commercial housing in Shenzhen increased negatively, the price of commercial housing was positive month-on-month, and the inventory was at a low level. Insufficient supply or the main reason for the decline in sales during this period. In 2007, Shenzhen's property market fell in both volume and price, and inventory rose, so this round of adjustment actually began in 2007. After the impact of the financial crisis and fiscal stimulus in 2008, the real estate market recovered rapidly. Compared with the national real estate adjustment cycle, Shenzhen's adjustment starts earlier, the end point is close to the country, and lasts longer.

Shenzhen's policy adjustment cycle in 2018 started from December 2015 to November 2017. The lagging effect of policy regulation on prices led to a long adjustment period. In mid-2015, the prices of commercial housing in Shenzhen began to rise sharply, and subsequent regulatory policies were upgraded. In terms of purchase restrictions, the income tax/social security payment period for non-local residents to purchase houses increased to 3 years in March 2016, and the sales area growth rate turned negative in that month, but the price still increased high. In October 2016, the payment period required by the "Shenzhen Eight Regulations" was launched, further increased to 5 years. At the same time, tighten credit policies and increase the down payment ratio for households without housing loans and housing. In terms of price limit policy, in October 2016, guide price intervention was initiated on the sales prices of commercial housing and commercial apartment projects. In January 2017, the Shenzhen Planning and Land Commission upgraded the price limit order and implemented classified price limits according to the apartment type. The increase in residential prices in Shenzhen narrowed.

3.2 Provincial capital city: Xi'an and Chengdu real estate cycle review

3.2.1 Xi'an: Frequent and detailed policy adjustments

After 2011, Xi'an's real estate regulation policies became increasingly detailed. The prices of residential properties in Xi'an continued to rise from 2009 to 2010. In order to curb the overheated real estate market, Xi'an issued a "purchase restriction order" for the first time on February 25, 2011, paying taxes for households with household registration in the city who already have one house or paying taxes or A family with a foreign household registration who has paid social security for more than one year is limited to purchase one housing unit. The real estate market cooled down after the policy was promulgated. Starting from the second half of 2011, the sales area of ​​commercial housing in Xi'an began to turn to negative year-on-year growth, and the increase in housing prices narrowed. The residential sales area did not return to normal until December 2012. In the second half of 2014, the real estate market in Xi'an was in high demand and the policy margin turned loose. In 2013, Xi'an further restricted the price of pre-sale commercial housing. Since the end of 2013, Xi'an's residential inventory exceeded 15 million square meters, and the sales area began to increase negatively. Under the influence of price limit and supply increase policies in November 2013, the average price of residential sales weakened year-on-year. In July 2014, Xi'an City then relaxed the purchase restrictions on college graduates and small apartments below 60 square meters. In August 2014, the purchase restrictions were fully lifted, and no longer required the application for household registration and original housing status to be applied for. After that, the cumulative year-on-year decline in residential sales area in Xi'an narrowed significantly and turned to growth in 2015, but the growth rate of residential prices is still at a low level.

Xi'an's real estate market entered a period of adjustment in the first half of 2020 and 2022. Affected by the epidemic, the residential sales area in Xi'an continued to increase negatively year-on-year in the first half of 2020, and the residential sales area continued to rise. 2020 年下半年，疫情影响减弱，楼市复苏。 2020 年12 月西安市开始加强限贷，全面提高首付比例。 2021 年西安商品住宅销售量价齐增，2021 年3 月颁布“330 新政”，对市外迁入家庭的购房条件提高，同时将住宅限售时限提高到5 年。 2022 年楼市全面降温，最近一期政策调整是在2022 年5 月28 日， 将限售时限降低至2 年。 （报告来源：未来智库）

3.2.2 成都：高库存下调整周期偏长

2011 年因政策引发的调整周期中，成都市较早放松限购政策。2010 年成都住宅价格大幅上涨，成都2011 年2 月首次推出限购政策，无本市纳税或社保缴纳证明的外地户籍家庭不能在中心城区购房。随后成都市住宅库存大幅上升，限购政策在年末便出现了松动迹象。 2011 年11 月，成都市房管局召集当地开发商座谈，提到放松对购房资格的审查，政府仅在房产证发放时核查购房资格。不过这一政策在月末即被叫停。 成都2014 年实际调整周期比全国更长，高库存成为一大难题。2013 年后国内经济增速下台阶，2013 年后成都住宅待售面积持续增加，高库存下楼市。与全国调整时点一致， 2014 年初成都商品住宅成交面积同比增速转负，随后持续下滑。尽管因低基数原因，2015 年初销售增速短暂回正，但随后再度走弱。销售量价齐跌也为2015 年初成都地产政策的全面放松埋下了伏笔。

成都2016 年地产政策收紧时点偏晚，住宅价格回落较慢，调整时间较长。为应对高库存，2015 年初四川全面取消了限购、限价政策，4 月成都下调了住房贷款首付比例，自2015 年下半年起成都商品住宅价格开始大幅上涨。2016 年全国房价上涨之后，各地纷纷出台楼市调控政策，成都启动调控的时点则偏晚。2016 年11 月成都重启限购限贷，12 月对土拍限价，2017 年4 月开始对部分地区限售。2018 年5 月限购政策加码，将外地户籍社保缴纳月数从1 年上调至2 年，同时并将限售政策推广至全市。随后房地产市场成交面积快速走弱，房价于2018 年初降温。到2019 年初，成都住宅销售才走出低位。从销售面积来看，本轮调整周期持续近2 年时间，在全国各大城市中相对偏长。 自2021 年11 月开始，成都逐步放宽地产政策。2020 年下半年之后，成都商品住宅成交面积走弱，在2021 年1 月短暂转负，但随后快速回升。尽管全国商品住宅销售面积于2021 年7 月开始转为同比减少，但成都住宅成交面积保持韧性。直到2022 年3 月在高基数的影响下转为同比负增。

3.3 旅游城市：洛阳与秦皇岛地产周期复盘

3.3.1 洛阳：调整周期回顾

洛阳2011 年下半年楼市快速降温。2010 年洛阳住宅供应偏紧，住宅价格持续上涨， 但销售面积保持负增。2011 年上半年销售面积短暂转为同比增长，但下半年销量再度走弱。 2012 年中后，销售面积跌幅有所收敛，房价也企稳回升。 洛阳市2015 年住宅销售面积持续负增。进入2015 年，洛阳楼市呈现量价齐跌的状态。 随着货币信贷政策持续放宽，2015 年下半年洛阳住宅销售面积同比跌幅收窄。洛阳市此轮调整周期与全国有较大不同，全国住宅销售面积同比增速于2015 年3 月后转为正增长。

2017 年房价高涨，洛阳楼市在限价政策下快速降温。2017 年8 月，洛阳市开始要求以2017 年5 月9 日签约均价为基准，对在售房产限价，随后住宅价格同比增速快速转为负增。 2019 年5 月开始，发改委发布文件，要求在未来取消包括洛阳在内的57 个城市的落户限制。洛阳市人民政府办公室文件也提出在2022 年前全面取消城镇落户限制。进入2019 年， 洛阳住宅销售面积企稳转为正增长。 2022 年后地产政策再度转松。2022 年，洛阳市住宅销售面积自2020 年后再度转为负增，累计下跌幅度超过50%，楼市面临较大的调整压力。2022 年4 月，洛阳市限贷政策放宽，降低首套房首付比例至20%，对有1 套住房但贷款结清的购房家庭执行首套房贷款政策，同时将二套房首付比例下调至30%，并放松了公积金贷款的额度条件。政策效果有待后续观察。

3.3.2 秦皇岛：与全国周期同步

2011 年调整周期中，秦皇岛市政策收紧，启动时点偏晚。秦皇岛市位于京津冀经济带， 属于旅游城市，房地产业也是当地经济的重要一环。2010 年全国主要城市开启地产调控， 秦皇岛市也于2011 年3 月开启限价和限贷政策，要求全市新建商品住宅价格增幅控制在2011 年全市地区生产总值和城镇居民人均可支配收入增幅之内（12%）。这一目标与当时住宅价格增速相比留有一定空间，2011 年住宅成交面积和价格均未大幅降低。直到2012 年3 月后，欧债危机与国内货币紧缩政策下，国内经济开始下行，秦皇岛市销售面积才转为同比负增。调整持续时间与全国接近。 2014 年调整周期中，秦皇岛市与全国接近。秦皇岛市住宅成交面积同比增速于2014 年1 月转负，住宅价格也在2014 年中开始环比负增。2015 年初，住宅成交面积率先回升。为化解房地产库存，2016 年7 月秦皇岛市进一步加大税收优惠、住房贷款和购房补贴支持力度，之后住宅成交量价开始持续增长。

2018 年秦皇岛市调整时点启动更早。由于2017 年住宅价格持续上涨，2017 年4 月秦皇岛市开始在主要城区实施限购令，外地户籍家庭不得购买第2 套住房。5 月进一步加强限购和限贷政策，提高公积金贷款首付比例至30%，楼市调控政策导致商品住宅价格增速暂时回落，但随后价格再度加速上行。2018 年2 月秦皇岛市住宅成交面积开始持续负增。 本轮调整周期中，秦皇岛市早在2021 年5 月，住宅销售面积与价格便进入负增状态。 2020 年疫情冲击后秦市房地产短暂回暖，2020 年10 月住宅价格环比便开始持续负增，这可能与疫情后旅游业景气低迷有关。2021 年4 月，秦皇岛市废止2017 年4 月开始实行的限购令。2021 年5 月之后秦皇岛市住宅价格环比持续为负，住宅成交面积累计同比也转为负增，5 月价格略有回升。

4 展望未来，不同能级城市后续发展机会

我们根据城市目前即将结束下行周期及尚需继续调整为依据将城市分为两大类，之后根据城市能级分别统计了城市的分类结果。下行周期即将结束的城市有望最先迎来销售回暖， 而下行周期处于中前期的城市可以根据本轮周期中当月销售面积在历史当月销售面积中处于高位或者低位再细分为两轮，销售处于高位的城市且下行周期位于中前期，后续城市仍需要一定时间调整；销售处于底部的城市虽下行周期尚未结束，但销售面积跌幅已经较大，后续有望迎来边际性改善。

4.1 一线城市展望

4.1.1 调整特征：启动时间领先全国，持续时间较长

一线城市销售面积同比通常领先于全国1 季度转负。从销售面积来看，2008 年及2014 年两轮市场自然调整的大周期中一线城市周期开始时间略早于全国周期时间1 个季度左右。 在2011 年政策引发的调整周期中，一线城市政策出台相对较早，例如上海和深圳率先推出限购令。2011 年8 月一线城市销售面积开始转为同比负增，调整启动时点早于全国的2011 年10 月。2013 年12 月开始的全国销售面积调整周期中，北京和广州早在2013 年4-5 月便开始调整，深圳和上海调整启动略晚（10-11 月）。而在2018 年9 月开始的周期中，北上广深四个一线城市的地产销售面积增速与全国存在一定错位，深圳早在2015 年12 月开始调整，上海和北京分别在2016 年4 月和6 月进入调整期，广州于2017 年5 月销售面积同比转为负增。到了2018-2019 年的全国调整周期中，一线城市的销售面积下行幅度并不大。

4.1.2 现状分析：广深调整或率先结束，北上仍需一定时间

一线城市本轮周期调整持续时间在3-4 个季度，距离历史两轮大周期的4-5 个季度调整时间仍有一定差距，并且本轮大周期中降幅在20%-35%之间，较历史周期30%-40%的降幅也有一定差距，所以总体来看一线城市还需要一定的调整时间。 广州与深圳本轮调整时长接近历史均值。广州、深圳整体来看本轮周期时长已接近历史周期时长，在一线城市中可能会率先回暖。但从销售面积绝对水平来看，由于广州、深圳本轮周期中当月销售面积在历史周期数据中仍处于中等水平，所以后续恢复空间可能不及北京、 上海。 北京与上海本轮调整时长不及历史平均水平。北京本轮调整周期持续时间相比历史周期而言仍处于周期早期阶段，后续仍需要一定时间调整，但由于本轮周期当月销售面积在历史数据中已经处于较低位置，可能周期调整时间会相应缩短，后续上涨空间也较广州、深圳更大。上海因为疫情影响，恢复速度可能在一线城市中较晚。

4.2 二线城市展望

4.2.1 调整特征：调整时点与持续时长与一线城市接近

二线城市销售面积同比通常也领先于全国转负。从销售面积来看，2008 年及2014 年两轮市场自然调整的大周期中二线城市周期开始时间略早于全国周期时间1 个季度左右， 而在2011 年政策引发的调整周期中二线城市大致晚于一线城市1 个季度，早于全国周期开始调整。 二线城市地产调整持续时间比全国更长，但短于一线城市。从周期持续时间来看，2008 年及2014 年两轮市场周期一线城市调整时间与全国持续时间接近或更短，在4-5 个季度之间。2011 年政策驱动周期中二线城市调整时间较全国周期长8 个月，较一线城市短4 个月。 在2018 年，二线城市调整周期达到17 个月，也远长于全国的6 个月调整时长。

4.2.2 现状分析：13 城近期有望恢复，7 城或迎来边际改善

从每个城市自己的历史调整周期时长与本轮调整周期持续时长对比来看，成都、西安、 三亚、天津、贵阳、西宁、郑州、武汉、福州、厦门、南京、杭州、青岛、济南、大连这15 个城市正处于周期中前期阶段，后续还需要一定时间回调。这些城市历史平均回调时间15 个月，目前已持续7 个月，历史平均降幅38.03%，目前平均降幅31.4%。历史平均最大降幅68.11%，目前最大降幅57.91%。 处于中前期阶段的城市中，成都、西安、三亚、天津、贵阳、厦门、大连这7 个城市本轮周期月度销售面积处于历史较低位置，预计后续销售情况不会继续恶化，可能会更早产生一些边际性改善。成都市2022 年前4 月住宅销售面积均值41.5 万平米，西安市则为61 万平米，与历史均值相比都处在低位。

处于中前期阶段的城市中，西宁、海口、郑州、武汉、福州、南京、杭州、青岛、济南这8 个城市本轮周期当月销售面积处于历史高位，后续仍需一定时间继续调整后销售才会出现回暖迹象。武汉为例，2022 年1-4 月住宅销售面积均值达到100.5 万平米。而青岛市2022 年前4 月销售面积均值为90 万平米，也处于历史高位。较高的销售面积并未反映今年疫情冲击的影响，楼市未来可能面临一定的调整。

而南昌、沈阳、长春、哈尔滨、昆明、重庆、兰州、银川、长沙、苏州、宁波、南宁、 合肥这13 个城市已经处于周期尾部阶段，销售可能在近期内更早恢复。这些城市历史平均回调时间13 个月，目前已持续15 个月，历史平均降幅30.93%，目前平均降幅39.61%。 历史平均最大降幅61.44%，目前最大降幅72.52%。

4.3 三线城市展望

4.3.1 调整特征：通常滞后，持续时间也较短

三线城市销售面积同比转负时点通常落后于一线城市，调整结束时点早于全国。从销售面积来看，2008 年及2014 年两轮市场自然调整的大周期中三线城市周期开始时间晚于全国周期时间1 个季度左右，而政策驱动的2011 年调整周期三线城市晚于一二线城市1-2 个季度，而三轮周期中三线城市调整结束均早于全国周期。可能与三线城市楼市调控时点启动晚、结束早的特点有关。 从周期持续时间来看，2008 年及2014 年两轮市场自发引起的调整周期中，三线城市调整时间与全国持续时间接近，在10-13 个月。而2011 年政策驱动周期中三线城市调整时间较全国周期长7 个月，不过较一线城市短5 个月，较二线城市短1 个月。历史周期中，三线城市销售面积平均降幅在25%-40%之间，每轮均超过当期全国平均降幅。（报告来源：未来智库）

4.3.2 现状分析：10 城近期有望恢复，5 城或迎来边际改善

从周期阶段来看，南充、北海、安庆、烟台、无锡、泉州、金华、徐州8 个城市正处于调整周期的中前期阶段，可能还需要一定时间回调。这些城市历史平均回调时间20 个月， 目前已持续11 个月。历史平均降幅31.2%，目前平均降幅达到41%。历史平均的最大降幅71.49%，目前最大降幅68.23%。总体来看，回调幅度已超过历史平均水平，但目前回调持续时间仍然较短。

从月度销售面积来看，处于前期阶段的城市中，南充、北海、无锡、安庆、烟台这5 个城市处于历史低位状态，预计后续销售情况不会继续恶化，可能会更早产生一些边际性改善.其中，北海市2022 年1 到4 月住宅销售面积均值在7.2 万平米，而无锡市均值为23.4 万平米，均为历史偏低水平。

从销售面积来看，泉州、金华、徐州这3 个城市仍然处于历史高位，后续仍需一定时间继续调整。徐州2022 年前4 个月的销售面积均值为74.5 万平米，泉州则为23.4 万平米， 均为历史上较高的水平。

佛山、东莞、洛阳、吉林、韶关、岳阳、襄阳、常德、温州、连云港这10 个城市已经处于周期尾部阶段，销售可能在近期内更早恢复。这些城市历史平均回调时间13 个月，目前已持续16 个月，多数城市调整持续时间已超过历史均值。销售面积的历史平均降幅29.7%， 目前平均降幅36.6%。历史平均最大降幅57.1%，目前最大降幅70.6%，调整幅度的平均值和最大值也都超过了历史水平。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）