鹏润控股IPO冲刺：京南白沟迷你房企如何借助港股市场融资？
在北京范围内的房地产销售中，由于购买限制，Xiong'an四龙的领导者Baigou也需要使用IPO筹集资金。那些不了解这种情况的人认为这是黄色牛的模仿版本。
在2020年初，由于新的皇家流行病毫无疑问，恢复工作的延迟以及交易量的突然减少，无疑使资本连锁店紧张的小型房地产公司更加严重。小型房地产公司在香港股市上市并使用国际平台吸引资金。
房地产市场的首都理论注意到，从2月28日，Pengrun Holdings Co.，Ltd。（以下称为“ Pengrun Holdings”）来自Hebei Province Baoding的Baigou Town，开始了IPO Sprint。公共信息表明，这家当地的房地产公司主要在其大本营的Baigou New City和Gaobeidian City中拥有商务布局。它在2019年的前十个月仅获得了5.63亿元人民币，使其成为一家规模极小的“迷你”房地产公司。
对于上市，每个房地产公司都有自己的核心“蛋糕”来刺激资本市场的“味蕾”。根据房地产市场的资本理论，关于迷你房地产公司Pengrun Holdings最引人注目的事情是近年来其夸张的绩效和债务变化。以债务比率为例。到2018年底是76.9％，但到2019年10月底，突然变成了5.7％，急剧下降了10次！这确实是一个神奇的操作。此外，在实际的控制器张方瓦周围有许多难题可以解决。
张方（左）
绩效负债的超级“过山车”
房地产市场的首都理论得知，近年来Pengrun控股的发展一直是极端起伏的。该招股说明书显示，2017年，2018年以及截至2018年10月31日和2019年10月31日的10个月，该公司的收入分别为3.57亿元，2.24亿元，2.24亿元，4000万元和5.63亿元。元。
它曾经同比下降了近37.2％，曾经同比增长近1315.9％； Pengrun Holdings的性能幅度很大，好像它正在骑过山车。
同时，公司的债务比率也显着波动。 2017年，2018年和截至2019年10月31日的10个月，Pengrun Holdings的债务资产比率分别为57.3％，76.9％和5.7％。
债务比率的急剧下降与贷款还款有关。 2019年12月，Pengrun Holdings全额偿还了2017年获得高达1.6亿元人民币的利息贷款。
但是令人困惑的是，还可以将贷款偿还可以理解为上市的准备，但是在现金流量严格的前提下，Pengrun Holdings于2019年6月在现金中花费了5,600万元，以支付股东的股息。
截至2019年10月31日，伴随的利息债券和现金股息只有212.39亿元的现金和现金同等价值，远低于前几年的现金水平。这种不寻常的操作也引起了广泛的疑问：张家庭是否计划挖空Pengrun Holdings？
房地产市场的首都理论得知，在张方岛的掌舵下，Pengrun Holdings的发展速度很缓慢，具有许多与之相关的神秘行动。
Pengrun的股权转移是可疑的
与这次不同，他被广泛据报道是Pengrun Holdings的实际控制者，张方族更知名的身份是Hebei Changsheng Group的主席。
房地产市场的首都理论得知，Pengrun Holdings的前身可以追溯到1997年成立的Hebei Changsheng Investment Group。许久。它参与了房地产，物业，纺织品，金融，珠宝，客运等，并且一次拥有多个子公司。其中，Pengrun Holdings是其主要行业。
作为Changsheng Group及其子公司的实际控制者，张方瓦，他的妻子Li Hong和Zhang Minghui在提交招股说明书之前，分别占Pengrun Holdings的89.1001％，9.9％和0.9999％。但是最后，当他去香港进行IPO时，张中华将其股份转移给了家庭信任的受益人，通过频繁的股权运营并间接控制了他的公司，例如有意避免对个人原因，这对个人原因产生了不利影响，这对列表家庭资产。
（招股说明书提交之前的股权比率）
其中，Pengrun Holdings的主体Hebei Pengrun是其资本转移的关键。
Hebei Pengrun成立于2009年4月，最初的注册资本为3000万元，主要从事房地产开发和销售。在成立的早期，张方和高尚（Gao Qiusheng）分别持有80％和20％的股份。 Gao Qiusheng的股票由张方华股持有。 2011年，Gao Qiusheng被特工Yang Jianyong取代。
2013年，张中华将其在Hebei Pengrun的80％转移到了Changsheng Investment和Du Haibo，而Yang Jianyong将Hebei Pengrun的20％转移到Changsheng Investment。 2017年12月，Du Haibo撤回并将Hebei Pengrun的5％的股权转移到了Changsheng Investment。
三天后，长山投资将Hebei Pengrun股权的100％转移到了Baoding Lixian。一年后，Baoding Lixian将Hebei Pengrun股权的90％和10％转移到了张华和妻子Li Hong。
2019年4月，Hebei Pengrun增加了其资本，并引入了投资者Zhang Minghui。张明胡岛投资了626,000元，并持有Hebei Pengrun的0.9999％。
（重组后的股权分布）
在香港，张方和李洪的IPO前一个月，共同与Vistratrust（新加坡）PTE建立了家庭信托。 Pengrun Holdings授予家庭信托的股份，以及李洪，他的孩子和其他家庭成员的张方族也成为家庭信托的受益者。
您为什么会想到频繁的操作？事实证明，通过家庭信托掌权可以防止最大程度地影响家庭利益。房地产市场的首都理论认为，张方瓦在Pengrun Holdings的开发期间，甚至在其IPO上市的前夕，都会尽快以信托的形式与公司的关系，也可能有长期计划。
我仍然记得以前，新金控股的前董事长王Zhenhua提前建立了一个离岸家庭信托，因此在被监禁后，王家族在新金控股中的利益没有受到损害。
张中华的baigou行李过去
说到这一点，现年46岁的张华（Zhang Zhonghua）于1992年与他的妻子李·洪（Li Hong）毕业于Baoding Baoding Baigou New Town New Town New Town。目前有两个儿子在一起，并正在广东乡村花园国际学校学习。
张方的妻子李洪（左）
众所周知，Baigou Light行业在全国范围内众所周知，被称为“ Bei Baigou and Nanyiwu”。从中学毕业后，张中华也开始与家人一起开设行李业。 1998年，在购物中心挣扎了6年的张中华（Zhang Zhonghua）开始自己交易服装和批发电子产品。
必须承认，尽管张中华的教育水平较低，但他对投资有很多远见。他很快就对自己作为“二氧化双生经销商”的小规模身份不满意，并将他的第一罐黄金投入到建筑材料行业。建筑材料和房地产开发被墙壁分开。 2009年，张中华开始通过创立Hebei Pengrun来参与房地产业务，并逐渐将其业务重点转移到了这一点上。李洪还跟随她的丈夫，并担任Pengrun Holdings的财务总监。 。
作为Baigou的本地人，张中华的Pengrun Holdings最初只在Baigou New City开发了财产，直到2015年才扩展到Gaobeidian。
截至2019年11月30日，其总土地储备建设区为776,000平方米，总共有13个房地产项目，其中9个位于Baigou New City，4个位于高接城市。目前，Pengrun Holdings是Baigou New City最大的住宅房地产开发商之一，占GAOBEIDIAN CITY的市场份额的17.2％，是第三大住宅房地产开发商，占市场份额的6.7％。
在招股说明书中，Pengrun Holdings将公司的单一布局描绘成其核心优势。他们认为，除了从北京，天津和赫比的国家协调发展的国家战略中受益外，这两个地区还享有高增长，因为它们的位置接近木兰新地区。潜在的。
从房地产资本理论看来，这更多是因为Pengrun Holdings的发展在很大程度上依赖于实际控制者张方瓦创建的良好政治企业关系。 2014年，张方瓦（Zhang Zhonghua）以长沙集团（Changsheng Group）的名义在Baigou New City进行了新的中型鞋和帽子城项目，总投资为3亿元人民币，并参加了揭幕仪式； 2015年，Baigou New City Management委员会甚至推荐了张华。在Baoding City的第一个“创新驱动”中，当选为十大领先人物。
张方（右）
此外，该招股说明书还透露，现任独立非执行董事Pengrun Holdings Guo Xinping是Gaobeidian Land and Resources Bureau的财产部门负责人，然后在2011年加入公司之前。
值得一提的是，张方在当地的商业社区和社会中非常有影响力，但是项目管理一直是一个弱点，这引发了许多所有者的权利保护事件。出售时，由Pengrun Holdings开发的第一个名为Pengrun Mingdianyuan是70年的公共财产权，但所有者获得房地产证书的时间为40年。在保护其权利的业主过程中，发生了血腥的冲突，这引起了购房者的极大不满。
但是，无论谣言是正确还是错误，Pengrun Holdings的招股说明书还披露了许多违规事件，包括延迟的完成罚款，提前出售的五份不完整的证书，通过个人银行帐户付款，以及欠员工社会保障和欠款公积金高达630万元人民币。
房地产市场的资本理论认为，对于Pengrun Holdings而言，旨在通过上市来实现“龙门的飞跃”，实际控制器的隐形性只是对症状的治疗，而不是根本原因。如何标准化操作是其之前的首要任务。
尽管上市为房地产公司开放了筹资，但它们是否可以筹集资金，融资成本的水平将测试房地产公司自己的战略布局，产品建设和品牌建设能力。
根据房地产资本理论的看法，在市场下降的时候，在IPO的帮助下开放融资门是中小型房地产公司生存的主要途径。通过借用新的和偿还旧的旧，我们可以赢得时间来跨越周期。但是，在自去年以来一直在香港上市的小型房地产公司中，订阅，冷门和低估的市场价值不足已成为普遍现象。
对于Pengrun Holdings，这家迷你大小的房地产公司是否可以通过IPO水平以及订阅是否可以在通过水平后达到期望，这有很大的变量。
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