2023年上海轨交商业热力变化分析：客流恢复度与TOD商业优势凸显
轨道交通数据的脉动中隐藏着业务的热度。一年来上海轨道交通业务热度有何变化？
轨道交通客流已成为城市活力的关键指标。数据显示，上海轨道交通占公共交通的76%；在所有轨道交通出行方式中，轨道交通与公交车换乘约占17%，轨道交通优势持续凸显。
上海市交通委员会近日发布的《2023年上海轨道交通客流清查》和《2023年上海轨道交通客流清查数据》显示，截至目前，上海轨道交通线网运营里程831公里，拥有20条线路、508座车站83座，其中换乘站83座，网络规模位居全球前列。
轨道交通客流恢复率远高于公交车，TOD商业优势凸显。 2023年，全市公共交通客运量继续恢复，日均客运量达到1316.7万人次（含轨道交通和公交车），为2019年的80.8%；而全网轨道交通日均客运量为1002万人次，同比增长33.8%，已恢复至2019年的95%。
其中，轨道交通平日日均客流量达到1141万人次，恢复至2019年的96%（2019年为1189万人次）；节假日日均客流量为704万人次，恢复至2019年的89%（2019年为789万人次），比平日的96%下降7个百分点。
平日客流恢复情况较为理想，这在一定程度上说明整体就业恢复情况还不错。但休息日更能准确反映铁路客流与消费复苏的关系。考虑到休息日客流恢复、商业主体数量较2019年增加等因素，商业活力景气指数仍需进一步恢复和提升。 ，需要从内容创新、消费激活等多个层面加强。
考虑到近四年来上海大量新开业商业楼宇的分流效应（2020年至2023年新增商业楼宇约200多座），以及2月8日强势横强效应，客流节假日期间不少非龙头商场客流量有所恢复。实际率可能只有2019年的70%到80%。
2024年底，上海首条新建城市铁路线——全长68.6公里的机场线将建成通车。 2号线西延（徐泾东至潘翔路）和17号线西延（东方绿船至西岑）将于年底前各新增1个车站。
希望2024年日均客流量和年总客流量均超过2019年，从而为商业领域注入更多发展空间和活力。本文将结合每年新地标、商业实体等趋势，对比分析2023-2024年春节期间整体及个别场地商业热值变化，并给出TOD购物中心&购物中心榜单上海计划于2024年开通火车站周边。
值得注意的是，随着上海11号线昆山花桥站TOD项目（预计今年9月通车）中骏世界城和嘉闽线TOD项目太仓娄江龙湖街的建设，上海远郊商业将迎来一个新时代。城市竞争、分流、拦截的新形势，已从同城、跨区的轨道交通商战转向跨城市的轨道交通商战。
中骏世界城汇集了TOD双城的交通优势，以“24H上海、西部新奥特莱斯”为经营定位，填补了上海西北宝山、嘉定无奥特莱斯的空白。随着上海至苏州地铁的正式开通，花桥站日均客流量将进一步增加。
同样，随着越来越多的跨城地铁和城轨线路的出现，上海嘉定、宝山、金山、青浦等郊区购物中心如何吸引昆山周边的跨城客流，也值得思考。太仓、平湖、嘉定、南通。研究。
01▷
年度铁路客流回顾+商机简析
14、15、18这3条轨道交通新线在全网客流占比分别为3.6%、3.0%和4.0%，显示出新线吸引客流的巨大潜力。
14号线：推动陆家嘴、愚园商圈客流恢复，超过全网平均水平。 ifc、正大广场、豫园商城、BFC等项目受益明显。
超市广场龙年客流量突破近60万人次，较2023年同期增长56%，创下近四年来单日客流量新纪录。 “2024豫园民间艺术灯会”在豫园商圈举办，客流已恢复至2019年春节水平。
15号线：娄山关路站位于虹桥天山商务区，补充南北客流。虹桥南丰城推出“祈乐龙龙团圆——上海影视龙年新年互动展”，吸引了众多亲子顾客。 2024年春节期间客流量较2019年同期增长14.58%。
18号线：作为切线，有效连接宝山、杨浦、浦东地区多条辐射线。沿线商户有周浦万达广场、新天360广场康桥店、紫丁香国际商务中心、复地活力城、开心街、紫荆花广场、东方渔人码头等。
日均客流量高达40.4万人次，位居全网第11位。也证明了新线对于提高城市交通效率、缓解交通压力的积极作用。它还为消费者到达郊区县的企业提供了更大的便利。的方便。
与2019年相比，9、11、12、13号线客流恢复率均超过90%，郊区线17号线较疫情前增长15%。
17号线沿线商场：上海云天万科广场、盘龙天地、虹桥天地、龙湖虹桥天街、百联奥特莱斯、青浦宝龙广场、万达茂、夏都小镇、元祖梦幻世界、怀盛339、吾悦广场、1号秀威、 ETC。
青浦百联奥特莱斯：2023年5月1日假期期间，打破开业17年来的历史销售纪录； 2023年12月30日至2024年1月1日（3天），实现销售额1.19亿元，较去年同期增长20.45%，再创历史新高。
虹桥天地：2023年5月1日假期期间，客流较2021年增长10%以上，业绩较2021年增长近90%； 2023年国庆期间，客流较22年前增长66.7%，业绩增长123%； 2024年春运业绩较2023年春运增长17%，客流同比增长20%。
受多条新线路开通等因素影响，大部分老线路客流尚未恢复至2019年水平。这一现状表明，新线路的开通在一定程度上分散了原线路的客流，同时也吸引了更多新的乘客选择地铁出行。不同地铁线路、车站之间的客流竞争，如交通拦截、分流等，与商场之间的竞争如出一辙。
新的轨道交通线路和新的车站带来了大量的增量TOD业务，包括连接地铁站的现有商业项目和新建的TOD购物中心，占上海500多栋商业建筑（将于2017年开业）的四分之一左右。未来几年）。达到三分之一），无论是直接（如百盛优客）还是间接（如金虹桥）与地铁站相连——绝对数量和比例均居全国第一，重塑了上海的商业生态和区位理论、七宝万科广场、上海万象城、环球港、龙之梦、南翔印象城MEGA等非传统核心商圈超级TOD纷纷涌现。
这也是一把“双刃剑”，导致TOD业务膨胀、客流稀释。受此影响，置地广场、徐家汇东方购物中心、太平洋百货、六百等地铁站内的传统百货店已停业整顿。香港名品店、乐坊路恒店、中欧街、百利生活广场等TOD购物中心也进行了改造升级。
TOD时代，企业越来越注重运营能力和整合能力。印力、华润万象生活、龙湖、保利等具有运营优势的龙头集团去年获得了10余家TOD购物中心的轻资产运营权。
2019年后，申通快递全网新增车站多达63个，进出站客流水平约占全网407个车站的7.1%（多条线路合计按1个车站计算） 。近年来，已形成一定程度的分流。
虹桥火车站集高铁枢纽和CBD于一体。其客流量位居全网第一。其重要地位不言而喻。该地块对应的商场：虹桥天地、龙湖虹桥天街、丽宝置地、正在投资的虹桥汇。
△上海虹桥官方微信
2019年以来新增客流TOP5车站均由大型商场支撑：周浦站-周浦万达广场；浦东南路站——位于GALABAY尚悦湾广场与陆家嘴中心L+Mall之间；陈翔公路站-南翔印象城MEGA；真光路站-白联中心购物中心附近；长风公园站-长风大悦城。
商业与地铁站客流可以说是相辅相成、相互成功的。万科滨江广和星IU、紫丁香国际商业中心接驳18号线昌邑路站、杨高路站后，成为换乘枢纽后逆势上行，客流量倍增。沃格广场已与14号线曹杨路站相连，莘庄凯德闵行商业中心未来将与嘉闽线新建东路站相连。这两个商业站和火车站的叠加效应也值得期待。
早高峰客流量大，意味着附近有大型住宅小区；周边区域购物中心通常在工作日晚上和周末及节假日有较多商机。
早高峰客流量最高的地铁车站仍以郊区大局段为主。去年早高峰客流量TOP12地铁站周边商场如下：
泗泾（招商蛇口今年1月刚刚收购泗泾TOD，泗泾招商花园城定位打造“绿色时尚生活新样板”）、九亭（九亭金地广场）、佘山（佘山宝乐汇）、漕路（漕路）路招商花园城去年年底开业后一炮而红）、莘庄（中升天地、凯德闵行商业中心和太阳城）正在建设的鸿基天汇）、缙云路（江桥万达广场）、惠南（惠南TOD综合体去年12月8日开业 政府正式批准规划（看谁胜出）、沉都公路（沉都的TOD规划）浦江镇最大综合体高速公路（去年10月获批）、上海南站（汇金出口、徐惠高速预计二季度通车） 2024）万科广场）、川沙（白莲川购物中心、今年计划开业的川沙九流广场）、上海火车站（静安国际中心、嘉里不夜城、去年新开业的上海金融街购物中心）、彭浦新区Village（未完工的嘉诚广场能否重回人间？ ）。
排名跃升43位的美兰湖站将于今年秋季迎来中集·美兰湖金地广场。排名上升27位的联航路站、普洛斯浦江之星等TOD新项目也备受期待。
出境客流量高，表明周边聚集了大量写字楼，形成了周边有城市购物中心、办公配套购物中心的繁华CBD区域。
2023年早高峰进出站客流最高的12个地铁站及周边商场如下
陆家嘴：ifc（全市销售额第一）、正大广场（浦东最大的MALL）；静安寺：本站排名上升一位、久光百货、静安嘉里中心、里约、京品、MY BLOCK漫画；南京西路：兴业太古汇、张园；人民广场：上海来福士广场、世茂广场、新世界城、世百艺店；徐家汇：港汇广场66、美罗城、ITC ONE和即将开业的ITC CentraI，以及正在装修的600家太平洋东方汇联等老百货店；南京东路：新世界、大丸百货、名人广场、悦汇、百联ZX欢乐中心、置地广场（待装修）；虹桥火车站：虹桥天地、虹桥天空街、丽宝置地、虹桥汇（正在招商中）；东方体育中心：客流量增长4倍，排名猛增8位2位，前滩太古里、景耀前滩、陆家嘴中心L+MALL、前滩31号、前滩公园里（筹建）、前滩园（在建）；世纪大道：世纪汇、百联世纪、九六广场；浦东路：花木时光（今年迎客）；桂林路：航天科技城TOD项目（项目进展顺利）；漕河泾开发区（无购物中心）。
此外，娄山关路站目前排名第15位（尚佳与日本三菱地所合作建设的百盛优客、金虹桥、虹桥南丰城、京耀虹桥），淞虹路站排名第17位。 （今年开业的巨型购物中心长宁大融城和上海汇）、排名上升18位的大连路（九龙建设）、鞍山项目将于2026年竣工）、豫园上升6位（豫园商城） 、BFC、绿香园豫园站在建及嘉里金陵路项目）、黄陂南路上升3位（k11、新天地广场、新天地、新天地时尚）、大世界上升4位（嘉里金陵路项目在建）。
2023年以来，“体商旅文娱”活动全面复苏，消费需求不断释放，部分业态恢复至2019年同期甚至更高水平，相关场所易出现短缺现象。期内客流高峰。
比如2024年3月的“微博之夜”、五一假期的CP29“粉丝展”，以及第四季度的多场明星演唱会、万圣节等大型活动，都带来了大量的短期流量。周边站点的客流量。 。
例如，2023年10月31日，巨鹿路附近发生了一场自发的万圣节活动。东侧淮海中路站全天进出客流高达5.6万人次，是平时的2倍，且主要集中在夜间。
TX淮海、聚富长街、复兴ins新乐园、奔驰文化中心、友邦金融中心、前滩31等娱乐业态项目，以及毗邻大型演出场馆的项目，如虹口体育场对面的凯德虹口商业中心（谭咏麟演唱会期间，各大餐厅都排起了长队）、东方体育中心附近前滩的陆家嘴广场（张学友在唱歌）、旁边的百联博览源奔驰文化中心均受益匪浅。
美兰湖北欧风情街利用外环路和湖区的优势，坚持在春节期间举办烟花表演，赢得了不少人气。
二季度：轨道交通日均客流1028万人次，环比增长17.3%，恢复至2019年的95%。二季度，平日客流已恢复至1162万人次，达到96 2019年同期的%。恢复速度比休息日要快。
早高峰（7:00-9:00）客流较高的车站中，9号线松江段泗泾、九亭、佘山占据前三名（松江沿线项目潜力可见一斑）；草路站客流较2019年增长32%，排名第四；总体来看，仍以郊区新城住宅用地为主。
第三季度：轨道交通日均旅客流量1059万人次，环比增长3.0%，同比增长31.4%，恢复至2019年的97%；日均客流量为13200人次/公里，低于2019年的16300人次/公里。
夏季客流在7、8月份明显恢复，远高于去年解封刚时的同期。因此，第三季度客流量同比大幅增长。第三季度工作日日均客流量已恢复至1191万人次，逼近1200万人次，达到2019年同期的98%；工作日日均客流量为14900人次/公里，低于2019年的17700人次/公里。
第四季度：全网平日客流基本恢复至2019年同期水平，但各车站客流恢复水平差距较大。再加上多条新线开通后的分流，早高峰正常大客流的车站排名发生了明显变化。
02▷
节假日期间轨道交通客流走向与业务“反推力”
随着经济活动的恢复，假日客流逐渐恢复并呈上升趋势。 2023年国庆期间轨道交通客流基本恢复至2019年水平，客流缺口小于3%。
虽然2024年春节平均客流较2023年春节增加了175.76万人次，增幅达55.97%。但日均客流量为489.78万人次。与2023年日均客流量1002.34万人次相比，工作日日均客流量为1141万人次（2023年11月17日全年最高工作日客流量达到1286万人次），休息日平均客流量为人流量为704万人次（比春节多了200万多人次），两者都低很多。
与普通小长假不同，春节期间上海企业面临着游客出行/返乡的压力。核心景区商圈受益于外来游客，郊区尤其是远郊（如崇明万达广场、龙湖奉贤街、松江印象城）则受到压力。游客回归良好，但长假期间内外环不少商场压力较大。他们需要找到新的方法来创新品牌规划和营销内容。
2023年五一假期开业的青浦盘龙天地，人气很高。成为新榜首业务的同时，也带动盘龙路站周末客流排名大幅提升。
进入下半年，一批大型热门项目如：龙华会所、海梦一方、红手坊、新泰中心、草路招商花园城、真如环宇城MAX、EKA·天屋（试运营）等已揭晓。这些自开业以来就广受欢迎的新项目，在周末和节假日给邻近的地铁站带来了大量客流，并登上了大众点评区域排行榜甚至全市人气榜的榜首。
盘龙世界@17号线
该项目将于2023年4月29日开业，开业恰逢5月1日假期，五天内旅客量突破110万人次。开业首两个月，旅客吞吐量近680万人次。
2023年国庆黄金周：八天假期总客流量达140万人次。
2024年春节期间，项目将盘龙集水升级为盘龙年货庙会，带来大型年货集市、非物质文化遗产摊位等特色活动。春节期间，八天总客流量116万人次（日客流量高达18万人次），位列大众点评网全市商场热门榜第一。
2023年5月至2024年1月，累计客流量达到1950万人次。
龙华会所@11号线
开业前，上海龙华俱乐部推出的“妙汇龙华”主题区成为热门打卡点。为期四天的庙会（4月29日至5月2日）在主会场龙华广场吸引了6.95万人参加； 5月1日达到顶峰，参与人数达到2.5万人。
9月26日开业，深度挖掘“龙华庙汇”本土文化IP，打造“龙华大舞台”开放式新消费场景，日均客流超过14万人次。国庆8天，总客流量突破100万人次，位列大众点评网上海商场热销榜第一，超过200个品牌日均销售额超过120元/平方米。
龙年新春，龙华会结合新年祝福举办妙汇年货节及新年限定快闪展，与仙境合作客流量达42.3万人次。
无论是新开业的项目，还是已运营多年的项目，主题招商和运营都呈现出精细打磨的特点。每个项目都有独特的主题店，如：“盘龙-盘小龙”、“BFC外滩怡悦、BFC FITNESS、BFC外滩枫林步道”。
主题打磨不仅吸引了大量游客，也带动了周边商圈的繁荣。以豫园商圈为例，由于龙年灯笼在网络上的火爆展示，春节期间消费者人数达到34.3万人次，同比增长11.4%。
03▷
TOD业务发展趋势+今年新线路分析
上海绿色出行综合平台“随申行”与第一财经新一线城市研究院联合发布上海MaaS公共出行年度报告，描绘了上海公共交通全景：508个地铁站、65000多个公交车站、92.45 %公交车站覆盖范围（500米内）；
同时，我们还挖掘出很多关于上海公共交通的“冷知识”。例如，地铁4号线覆盖的居住人口最多，而2号线则是覆盖工作人口和旅游人口的双冠军。
据中商数据&商城之星统计，随着轨道交通网络的不断拓展，目前上海已运营的商业楼宇超过500栋，与轨道交通车站相连的TOD商业项目超过100个。其属性包括交通、商业、居住、商业等多种功能，构建了高效的城市生活圈，方便了群众，也优化升级了城市功能。
如前所述，上海与地铁站相连的购物中心占全市购物中心的近四分之一（未来几年将达到三分之一）。其中知名项目有ifc、iapm、兴业太古汇、前滩太古里、港汇66、上海来福士广场、北外滩来福士广场、长宁来福士广场、鲁万凯德广场、凯德虹口商业中心、虹桥天地、瑞虹天地、静安嘉里中心、浦东嘉里城、龙之梦城市生活中心（2005年开业，上海首巨TOD）、环球港、陆家嘴中心L+MALL、七宝万科广场、上海万象城、天万科广场、南翔印象城MEGA、嘉庭汇等（排名不分先后）。
中山公园、徐家汇、虹桥天山、五角场等商圈均直接或间接与地铁站相连。后期的调整值得关注。
TOD业务已成为龙头企业的必争之地。同时，此类项目也通过实际表现展现出巨大的潜力。
2023年新开业的草路招商花园城、龙华会所、真如环宇城MAX、盘龙世界、新泰中心的开业客流充分证明了这一点。
△曹路招商花园城
由于城市轨道交通网络的不断延伸和扩展，上海越来越多的现有商业和新建商业与地铁站相连。据Mall Star统计，2024年上海计划开业的100多家不同规模、类型的商业运营商中，约80%位于地铁站周边，且不少与地铁站直通。
包括徐汇万科广场、中集美兰湖金地广场、汇居、鑫耀光环（二期）、嘉庭汇二期、长三角绿洲、淮海龙凤、滨港商业中心等都备受关注。
继此前解读新泰中心、盘龙天地、龙华会所、草路招商花园城等拟于2023年开业的项目后，我们将继续关注并解读徐汇万科广场、中集·美兰湖等拟开业项目2024年，金地广场等一系列TOD重点业态。
计划于2024年底通车的机场联络线将途经闵行、徐汇、浦东新区三个行政区。
全线共设9座车站，其中先行开通的有7座：虹桥站、七宝站、华泾站、三林南站、张江站、度假村站、浦东机场站。沿线热门TOD业务包括虹桥天地、龙湖虹桥。天街、虹桥力宝广场、七宝万科广场、华景华直门广场（在建）、迪士尼小镇、比斯特上海购物村等
△ 花直门广场航拍效果图|来源：上海徐汇区
17号线西延工程预计2024年底建成通车，将跨越青浦西岑、莲塘、金泽等区域，为云天万科广场、盘龙天地、青浦百联奥特莱斯等提供空间。 17号线东段、第一奥特莱斯、虹桥天地、万达茂、长三角绿洲（筹建中）等项目提供了补充客源。
33 件！总里程834.2公里，地表最强！虽然去年暂时被北京超越，但上海轨道交通建设并没有就此止步……上海轨道交通正在逐步启动新一轮约496公里、168座车站（其中换乘站近50座）的新一轮建设。将来，上海还将形成一个连接苏州和齐丁的中央铁路运输环，外环和径向线。已经计划在各个地区的五个主要城市和低洼地区的核心中，计划了大量新的TOD综合大楼。
随着这些新产品线的建设，与Sanmen Road Guohua Plaza，Fengshang International Life Center，First Showay，G60 Longhu Yunlang Tianjie等连接的购物中心也将新升级到TODS。来自北外岸福希（North Bund Fushi）和Xinzhuang Weijing印象城市的Qibao Vanke Plaza，Taiyang Palace，已从单线站升级到转移枢纽； Daning Jiuguang中心将来将直接与中国Unicom Subway站相邻，但将升级到第三线枢纽。 Zhangyuan的第二阶段还将允许只能转移到Nanjing West Road Station的人们升级到真正的集线器站。
计划和构建的新的TOD项目正在新线路和新电台上一个接一个地出现。
结论
总而言之，上海的城市运输正在逐渐恢复和发展。在未来的城市运输业务计划和管理中，应充分利用新线路和电台转移效应的实际状况和特征，以优化TOD商业项目的合理布局。和设置。
运输网络和业务计划相互补充并同时发展。这不仅将增强商业凹陷和新城市地区的吸引力，而且还可以避免过度发展和过度饱和竞争，并形成有序，方便的商业环境。
*数据和图片来源：上海运输委员会交通指挥中心等
□文字|购物中心明星Guo Xinye和姐姐露西（Lucy）编辑| Sima Heyi