合肥首批18宗地块集中发布，2436.8亩居住用地即将上市拍卖
2月份365淘房合肥站发布“两个集中”供地政策后，很多人都在幻想合肥的集中供地浪潮。
看到其他城市40多、50多块地块的一次性释放，我们对合肥土地供应的期待再次提升！
而昨天，合肥集中供地的消息终于出炉，终于让很多人松了口气……
1、合肥首批18宗地块一同出炉
合肥新政以来，大家最期待的集中供地的消息终于在昨晚出炉。
本来以为五一假期他们会给我们一个惊喜，没想到，他们居然给了我们一个平静的假期。
5月11日，合肥土地网发布公告称，截至目前，合肥预计还有18块住宅地块等待挂牌拍卖，总面积约2436.8亩。
晚上看到新闻的第一反应是，好吧，我可以睡觉了！
今天一大早，我就在地图上标出了这18块地的大概面积！
从地块位置分布来看，滨湖区3块，包河区2块，新站4块，高新区1块，经开（新桥板块）4块，蜀山区3块，蜀山区1块。庐阳。
有18块土地，总面积2,429英亩。这次提供的土地数量并不算太大。记得2018年5月合肥的一次土地拍卖中，合肥拍出了12块地；去年5月，出售了10块地。
这次的十八块地块最多也算是一次大规模的土地拍卖。
与其他“双集中”城市相比，合肥的土地供应量也处于较低水平。
根据全国22个城市集中供地调度，基本在30-50块地块左右。土地供应量较少的四个城市分别是：厦门5例、深圳6例、无锡16例、合肥18例。
供地量较大的城市包括：济南、南京、天津、杭州、长春，供地案例均超过50起，其中济南供地数量最多，为83起。
从部分土地拍卖结束的城市表现来看，土地市场依然十分火爆，土地市场基本饱满。
其中，竞争最激烈的是无锡，土地供应量虽小，但也吸引了80多家房企参与竞拍。
此外，本次地方拍卖虽然不少城市受到限价影响，溢价率不高，但实际成本计算并不低。不少城市的区域楼面价格也屡创新高。无锡自持价最高达到6.61万。 m2，这些都是隐性地价成本。
重庆虽然溢价率较高，但供应规模较大，没有开工和自有租赁，地价水平较为稳定。这可能是双重集中监管更有效的领域。
2、合肥集中供地喜忧参半
再说说合肥吧。虽然此次释放了18块地块，但我们可以发现热点地区的供应依然有限。
首先是滨湖区。本次提供三块住宅用地，分别位于省政府、环湖、金融后台三大区域。
该三幅土地承包面积为311.37亩。但除去幼儿园、商业、绿地等区域，纯住宅面积将大幅减少。预计还将带来1,000-2,000套住房。
对于目前面临库存紧张的滨湖区来说，并没有太大的缓解作用。
蜀山区还有三块地块，两块位于小庙镇，一块位于翻洼路。它们是50亩纯住宅用地，容积率为4.2！
如此高的容积率意味着社区内的房屋建设密集，而这种类型的住房必然会带来高密度的居住人口，导致社区内居民的居住舒适度下降。
高新区已供应土地1块。虽然位置很好，但是竞标条件却非常严格！
建设一定的人才住房，并出售给合肥国家实验室和中国科学技术大学确定的特定购买者。
这一点和大富红大学是一样的。项目中，部分房屋将出售给科技大学的家庭。这也意味着，该项目未来外售部分的价格肯定会远高于周边地区。
此外，中标者须与合肥高新区管委会签订协议，引进双一流大学运营管理配套中小学、幼儿园。
经济开发区内还有土地，总面积912亩。可以说，这4块地都在合肥的小西北。脑海中不自觉地浮现出五个字：“新桥欢迎您。”
庐阳、包河、新站土地较为常规。新站下一步最有可能开发的是韶泉湖周边土地。
3. 未来新房的所有登记价格都将受到限制
在这次集中供地公告中，我还发现，商品房注册均价（毛坯）也被公布了。
在已公布的18幅地块信息表中，有一栏是专门规定的。
这意味着什么？也就是说，无论你花多少钱买下这块土地，未来项目入市的价格（毛坯）都不能超过这些规定价格。
以下为各区最高登记住宅（毛坯房）价格：
滨湖科学城BK202102：25380元/㎡；
包河区BH202103号：21151元/㎡；
新站高新区XZ202106号：13906元/㎡；
高新区GX202106：无（因定向销售）；
蜀山运河新城地块：15047元/㎡；
蜀山区SS202107号地块：22746元/㎡；
庐阳区LY202105号地块：17456元/㎡；
经开新桥地段：13800元/㎡。
新房限价势必会导致与周边二手房出现倒挂的局面。
滨湖科学城BK202101号位于环湖CBD区域。周边物业有联投中心书店、宝能城等。
目前，周边二手房价格在3万元/平方米左右，与2.3万元/平方米的地价上限成反比，即7000元/平方米。
滨湖科学城BK202102号位于滨湖热门省区。周边有招商永华大厦、禹州绿城兰花园、碧桂园中堂等热门住宅区。
目前周边二手房均价在32000-35000/㎡，与地价上限25000/㎡成反比，最高可达10000/㎡。
滨湖科学城BK202103地块位于滨湖金融板块。周边楼盘包括中海九悦、昆仑御苑、绿城成园等热门楼盘。
目前，周边二手房均价约为25000-27000元/㎡，与限价23700元/㎡形成约3000元/㎡的价格倒挂。
因此，新房总体限价如下：
1.对于开发者来说并不是一件好事。房价受到封顶，房地产企业拿地成本过高，利润会被压缩，创造的产品创造力也会降低；
2. 这对于计划购买新房的购房者来说是一大利好。你只需要存够钱，腾出购房额度，等到开奖的时候和和你有同样想法的人（抽奖会比较难）；
3、对区域二手房市场的打击。由于大家都在准备买新房，区域二手房交易量势必会下降。
4、房地产企业拿地难度加大
在这次集中供地中，合肥再次亮出大招。拍卖方式调整为“价高者中标+价高者转租赁住房建设+抽签”。
读起来有点复杂，但实际上很容易理解。
第一阶段：投标人举牌回应。当未达到最高价时，出价最高且高于保留价的竞标者为中标者。
第二阶段：当投标达到最高价时，投标将转入有施工的租赁住房，租赁住房建筑面积最大的投标人为中标者。建设比例最高不得超过拍卖土地上住宅房屋的总建筑面积。面积的25%（具体面积以市、县自然资源和规划局公告为准）。如果现阶段通过招标拿地，住宅楼的预售进度必须达到地上建筑层数的50%以上才可以出售。本部分由市住房保障和房产局负责监督实施。
第三阶段：当建筑工程和租赁住房招标达到最高比例时，如果有其他投标人继续参与，则通过抽签方式选出中标人。如果现阶段通过招标拿地，住宅预售形象必须达到地上建筑层数的80%以上才可以出售。本部分由市住房保障和房产局负责监督实施。
看到地方拍卖新政策的变化，房企前期开发商都要抱头痛哭了。他们再也不用举起颤抖的双手去比赛了！
这次本地拍卖设定了最高限额25%。如果达到最高限额，又有很多房企参与，那就抽奖吧！
如果达到这一步，就会触发另一个隐藏任务：中标房企的预售形象进度必须达到地上建筑层数的80%以上才可以出售。
这与年初安徽银保监局出台的一项政策：“个人住房贷款只能发放到主体结构已封顶的项目”，形成了一套组合！控制住房公司和购房者直接流入房地产市场的资金。
至于此前被房企拿下的自有租赁住房，此次也有新政策。
房地产企业可以按照2500元/平方米的价格出售给政府，纳入市房屋交易服务监管平台统一管理。
而且，要优先建设租赁住房。租赁住房竣工交付时，商品房的销售面积不得超过可销售面积的80%。
这样做也考验房地产企业的资金实力。必须让出租房屋的建设达到标准，才能完成自己的销售。另一方面，也降低了土地拍卖的热度。
五、专家解读合肥集中供地
对于这次集中供地，我也采访了合肥业界的一些专家。来看看专家是怎么想的吧！
郭红兵 清远房地产研究院院长
本次集中供地首批数量较小。其次，本次地块的分布也不是特别均匀。新桥、小庙等一些偏远地区土地供应量较大，而热点地区供应量相对较小。 。综上所述，土地供应始终是好事，但不会对市场产生太大影响。
从土地供应规则来看，双限加摇号将使开发商参与更加积极。由于自持比例有限，很多开发商可以参与，所以市场会比较火爆。
最后，如果抽号的话，预售条件要到楼盘达到80%才能售出，这意味着未来短期内，合肥的库存短缺问题不会得到明显改善，所以整个市场将维持现状。 。
孙一清 万图营销总经理
首先，我觉得这次集中供应的18块地应该是久旱逢甘霖，因为一方面，现在很多开发商的土地储备严重不足，手握大量现金和资金。渴望购买新土地。其次，市场也期待这款新楼盘的到来，将改变整个市场供大于求的局面。
我认为对市场的影响应该是比较良性的，因为土地供应可能会产生两个影响。一是根据土地交易价格判断未来房价走势。二是供求关系的变化会改变市场。无论是开发商的市场预期，还是购房者的市场预期，这种土地集中供应既有象征意义，也有现实意义。
王秋艳 和服辉煌市场研究部高级总监
这是合肥双集中以来的首次土地供应。从整体供应量来看，还是比较低的。在大部分地区严重“断货”的市场形势下，整体市场供应量较为有限。
在本次土地供应供应的同时，合肥的土地拍卖政策也进行了相应调整。招标方式、自持比例、预售条件、限价条件等均有所调整。最大租赁和建设比例受到限制。当前市场情况下，新房有效供应量可适度增加；
目前，大部分房企库存不足，急需储备货品。土地拍卖方式的调整进一步提高了房地产企业参与拍卖的积极性。新地块入市仍需要较长时间，对于缓解短期市场矛盾影响相对较小。
结论
不要对明年的市场抱有太多幻想。如果你只想买房，今年是个好机会。楼市的发展肯定会稳步上升，明年的购房压力会比今年更大。
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