郑州火车站服装商圈30年变迁：从竹竿叫卖到日均3.3亿营业额的财富传奇
河南商报记者 李兴佳 实习生张鹤鸣/文
河南商报记者 唐涛/摄
提示：全文约5910字，阅读需要9分钟。
这是火车站服装店调查的第一篇文章，待续。
30多年前，当敦木路立起第一根卖衣服的竹竿时，郑州火车站服装商圈的财富之门突然打开了。
如今，这两平方公里的土地商业体量达100万平方米，这里有近3万商户。全国每年销售服装高达10亿件，日均成交额达3.3亿件。火车站那群下海谋生的人或许没有想象过，他们会开创一个怎样的服装贸易伟大时代。
时代变了。如今的服装商圈，一间店能撑得住三代人吗？房租还遥不可及吗？父辈创造的辉煌能否走出这一代人的阴影？
河南商报记者兵分三路，进出八个市场。他们花了一周时间采访了数十人，目的是为你描绘出最真实、多维度的火车站服装店全景。
冬去夏来，郑州火车站服装商圈几经变迁，但寸土寸金依然
郑州火车站服装商圈日新月异。既有已经运行了几十年的老市场，也有刚刚兴起的新市场。
商人故事
有人说生意增长了15%，也有人说生意下降了三分之一。
一边是海水，一边是火焰，郑州火车站服装商圈正面临着两极分化的评价。
来自锦荣商贸城的商人陈海红用自己17年的工作经历讲述了她如何通过艰苦奋斗致富的故事。 17年前，一位年轻的裁缝“无意中”进入了商业区。秉承“产品、服务、供应”三好理念，如今已实现年销售额2000万元。这位“裁缝”就是“寒晓”女装品牌的创始人陈海红。
同一市场一楼的李俊鹏做牛仔裤、女裤已经有11年了。他表示，每年的销售额增长率为15%。四年前，他从实体批发转向网上批发。痛苦的过渡期让他痛苦万分。最高峰时，他的库存达到了八万件，他忍了整整一年。他给出的去年销量为30万件。
其他一些商家向我们抱怨生意每况愈下。欢乐湖童装购物中心商家卢静表示，搬迁后销售额下降了三分之一。
“利润越来越低，租金高，人工成本高，我没办法，只能退出这里隔壁的市场，因为租金低，每年保持大幅增长是不可想象的。”
同一市场的另一位经营23年的商户郑凤生告诉河南商报记者，“路越来越窄，现在是做批发最难的时候。客户绕过我们，直接从厂家购买，并以现金方式拿到货。爆炸模型。”
“这两年，库存低价出售，无法出清，只能亏本出售。7月份我敢休息20多天，人越来越多”刚开业的时候，为了生存，即使不赚钱，商圈也已经严重饱和，这个影响比电商还要大。厂家准时，如果能维护就好了 运营。”陆静简单说道。说完，采访现场陷入死一般的寂静。
增加了15%，减少了三分之一。谁在说谎？
事实上，他们都在讲述自己的真实故事。面积只有两平方公里的郑州火车站服装商圈，已经进入了前所未有的成熟期和饱和期。一些商人已经完成了财富的转型，仍然牢牢占据着财富的话语权。在他们看来，商圈的辉煌从未失去；其他商人正在为生存而苦苦挣扎。他们对商圈信心不足，但也不满意。村希吉不愿意轻易离开。
没有对与错，也没有真与假。
空载率
银基、锦荣、世贸中心都快满了
“一店养三代”已成为过去，但火车站的旧衣市场依然几乎布满店铺，有的黄金地段甚至一房难求。
“这个商圈的空店是市场主动调整造成的少量临时空店，不会出现大面积的空店，实力雄厚的业态租金甚至会上涨。曾有过这样的例子：八个人争抢一家女装店，老市场一楼几乎没有空位，每次出来就被抢走。”一位业内人士告诉河南商报记者。
“锦荣商贸城的商铺大多是自营，不出售产权，不会轻易进行大规模调整，避免搬迁给商户带来损失。锦荣商户自主权很大，被捆绑在了经营权上。”市场做大了，商家也会受益，不用怀疑他们的忠诚度。”金荣商贸城市场经营者李文超表示，“运营团队再好，遇到自售物业也会很头疼，业主、经营者、商户之间很难协商。”的平衡。
市场销售型物业控制在25%以下。如果超过，就不是健康的财产，会引发难以控制的冲突。 ”
他表示，截至前年，锦荣的空店率为零，现在空店面积不足300平方米，而这些都是市场主动调整带来的间歇性空店。
郑州火车站商圈的一些旧服装批发市场生意非常红火，基本没有空店。
老市场以银基广场为代表。一楼约有673家商铺，空置商铺仅有10家左右（不含橱窗出租）。商铺空置率仅为1.4%。二楼约有396家商铺。该办公室称，“通过公司出租的空置商铺只有两间，不包括部分业主自有产权。”三楼没有空的商铺。
新市场以大观国贸为抽样代表。一楼A座约116家商铺中，挂有“出租转让”标志和正在装修的商铺约23家，约占20%（此为非空铺率）。
需要指出的是，大观才开业半年多，需要一个培育期，这与存在了20多年的老市场不同。因此，新市场和教师市场空缺率的比较并不能提供信息。
在郑州火车站商圈的一些新服装市场，还有几家商铺等待出租。
租金调查
8个市场租金比较
“大观国贸成立后，大家就都吃不饱了。”业内人士分析，“去年欢乐湖、大观国贸、钱塘服装城开业后，对周边市场构成威胁，租金均出现小幅下降。”
以世贸中心购物中心5楼童装区为例。往年每平方米月租金为240-280元，去年则降至180元（一般位置）。
不过，周边市场很快就过了适应期。
“女装以银基、锦荣、世茂为首，租金差距不大，就像三个相连的水壶，三个水壶里的水是水平的，这是市场充分竞争的自然结果。”上面的人说道。
河南商报记者以首层为同一参考标准，调查了几个市场的大致平均租金水平：
银基广场：15-20平方米，年租金45万-50万元（位于主廊）。
世贸购物中心：平均月租金1000元，最高租金达到2000元。主店面积18平方米，年租金在20万至45万元之间。
锦荣商贸城：西区，以15-20平米商铺为例，一手房（公司直租）年租金在10万元左右，二手房（业主自住）年租金在10万元左右。 ）为30万-40万元。 ;中区，年租金17万至8万元。
天龙服装城：一手住房（公司住房），月租金600-1000元；二手房（业主房），月租金800-1200元。
大观国贸：缴纳押金3万-5万元，每月租金600-800元（因市场培育，前期免租金）。
钱塘服装城：例如15平米主店，一手房月租金400-600元（十年使用权50万元）；二手房年租金15万-18万元。
恒泰童装市场：一手房（少数房）月租金600元；二手房月租金700-1000元。
欢乐湖童装购物中心：例如20-30平米主店，月租金300元。
商圈饱和
近70%的商户认为竞争对手过多，商圈饱和。
不止一次发出商业区饱和的警告。
李文超的一个直观感受是，以前各个行业的人转行做服装，现在服装从业者纷纷离开，商圈处于干旱状态。
近期，已有30余家新商户入驻锦荣商城东区。经过分析，他发现这批商人的来源有以下几个：
原来的营业员直接当老板，服装老板的亲戚来开店，服装加工厂自己开店，市场里的长期租户。
“不再是过去其他行业转向服装的情况了。这意味着商圈内的商户净流入并不多，新开的市场不足以瓜分商户。”
有人士介绍，大观国贸曾专门在北京设立办事处，以招商引资。但由于服装商地域观念较强，且子女和家人都在北京，因此商户纷纷外迁。即使有大品牌开拓省市市场，数量也有限。
也有人表示，银基广场一楼部分区域进行了装修，要求商户一次性缴纳三年租金（一年约48万元），“吸引了外地人，比如广州、杭州的商户，想打入二级批发市场。” ”
在商圈印象问卷调查中，商户抱怨最多的是竞争对手太多、商圈饱和（68.89%），其次是租金太高（53.33%）。
第2章
郑州是一座由火车带来的贸易城市。结合“火车”与“商业”的基因，郑州火车站服装商圈从诞生的那一刻起就注定了不平凡的命运。
数十年的传奇商战，勾勒出当今商圈的大致面貌：银基、世贸、锦荣等大佬争霸，新市场紧密联系。他们互相虎视眈眈，共荣共存；女装占半壁江山，夫妻群体数量依然庞大，童装商家在做生意。惨淡。
郑州火车站附近的服装市场人头攒动
【市场印象】
北起大同路，南至陇海路，西至义马路，东至南大街，形成了久负盛名的郑州火车站服装商圈。这里有银基广场、锦荣商贸城、郑州世贸购物中心、天龙服装城、恒泰童装市场、金城服装广场、大观国际商贸中心、钱塘服装城、欢乐湖童装市场等数十个服装市场， ETC。
几十年来，有商战的传奇、爱情与谋杀的传奇、感人的故事、激昂的离婚歌曲。每个市场是什么样的？
银吉是潮流风向标，世贸母婴服饰独树一帜，锦荣乡客群庞大，天龙男装位列第一
“银基一直是一个风向标，我们都围绕着它转。现在它靠着几十年的积累，推动向零售转型。”业内人士表示，“银吉做的是中高端服装，慢慢越来越受欢迎。广州白马服装市场距离市场较近，条件优越，作为品牌孵化器等更多原创品牌不断推出。”
同时，银吉的转型也是最强、最成功的。 “如果我想换，我就换品类，如果你不愿意，就请离开，银吉的店不会空着，如果你走了，很快就会有人填补。银吉的位置目前不会被替换。”他有话语权，主题街区改造走在前列。”
对比世茂和锦荣，“锦荣的客户在乡镇，世茂的客户在县市。世茂密集开展地方和城市的推广活动，建立联系后嫁接过来；同时，世茂的母性而婴儿服装是河南母婴服装的集散地，也是火车站最集中的市场，很多知名孕婴品牌都来自这里。”
“锦荣定位明确，主打中低端产品，客流量大，很受欢迎，针对的是县城、乡镇群体。到了一定的时间，如果锦荣不再有，没有必要去其他市场，这两年也观察和支持了一些成长型的、有实力的品牌。”
天龙服装城最擅长的是男装。一位业内人士形容，“男装比较强势”。一位男装商人在世贸中心租了一间店铺，只命名为一年，因为“一年后将重返天龙”。
“自名门接手以来，天龙服装城的组织架构一直稳定，想要启动二期（包括绿地酒店），但由于产权复杂，难度极大。”业内人士表示。
童装大战：一马路之隔，两个世界
相比之下，上述人士认为，童装市场“很奇怪”。 “恒泰很稳定，目前门店齐全，但由于产权大面积出售，对门店的控制能力较弱。曾考虑过回购门店，但在其他童装市场却失败了。”
龙海路南侧，有一个新开业的童装专业市场——欢乐湖。有人认为，它错过了2015年8月至2016年底的最佳时机。“没办法，所以在6楼招了一批针织商来填补空缺。”
欢乐湖的一位童装商户表示，低廉的租金和良好的硬件吸引他入驻，但龙海路对面的生意却截然不同。 “虽然相隔几百米，但顾客不会过来，过马路要几个小时。”分钟、地理位置都有很大的影响。市场前期确实吸引了大量大额投资者，中期也有少量回流。”
一位曾入住过锦城服装广场、恒泰童装市场、欢乐湖的商户表示，锦城个人顾客较多，现金交易较多；欢乐湖需要一个培育期，只能在维护老客户的基础上慢慢发展。新客户：恒泰比较高端。同样的童装在恒泰可以加价3-4元出售。
不过，也有接受采访的商户表达了对欢乐湖的乐观态度，“只要欢乐湖不倒塌，我们老服装人就看好。毕竟硬件都存放在这里，而且是专业的童装市场” ”。
新市场：钱塘服装城崛起速度快于大观国贸吗？
随着去年三大新市场同时开业，火车站服装商圈感觉比以往更加热闹。
“钱塘服装城是三个新市场中经营最好的一个，商户集体去市场洽谈，市场提供了很好的政策，一批人谈好后，就可以直接入住，免租，这非常方便。”一位业内人士表示。
大观国贸的背后是失踪集团。一位业内人士表示，前期很多人都非常看好大观，业主的付费意向也非常积极，这提高了开发商的预期。 “开市需要轰动，但一旦出现一些负面的事情，就会有人不认识你了。” 。商业地产需要愿意放弃。不给商家好处，怎么留住人？但这对市场也很不公平。对于商人来说，使用房子但免租金并不是一个解决方案。”
超过两位受访者预测，由于优越的地理位置以及商家对两个市场的革命情绪，两个市场一定会崛起。
“钱塘服装城的崛起速度比大观国贸中心快。钱塘服装城会更快，因为门槛低，租金低；大观国贸中心规模大，起步难，但肯定会崛起。”未来，地理位置和物业将支撑其长期发展。”
【商户集团简介】
据抽样调查数据显示，郑州火车站的服装商户是这样一群人：大部分都是女老板，女装业务占一半以上。夫妻店依然火爆，代理、批发为主流，经营大幅下降，看好行业未来，租金承担。他们压力最大，受电商影响最大，但很少能上网，物流也遇到问题。
女装占据市场半壁江山，“老泡儿”最赚钱
在接受调查的商户中，女性老板的数量明显多于男性老板，分别占比64.44%和35.56%。部分原因与商圈和行业中女装占比较高有关：57.78%的人经营女装，占整个商圈的一半。男装和孕妇装、婴童装商家加起来仍无法与女装竞争，占比分别为15.56%和24.44%。
从年龄层来看，各群体仍具有鲜明的特点。 20岁以下涉足服装行业的“年轻新生”大多是行业资深人士：近一半的商户经营时间超过10年，占比48.89%； 30%的商户经营5-10年的占31.11%；创业时间不足一年的占比极少，仅占4.44%。
大部分练习者都是青壮年。商户数量最多的是26-30岁和36-40岁年龄段，分别占比22.22%和24.44%。排名第三的是31-35岁的商户，占比17.78%。也就是说，26-40岁的商户是整个服装商圈的主力军，占比64.44%。
那么年销售额和年龄、行业经验之间有什么关系吗？
经营时间不满5年的，年营业额不足100万元。反之，年营业额500万元以上的，经营时间超过5年。其中，年营业额15年以上的商户年营业额超过500万元的占44%，年营业额10-15年的商户年销售额超过100万元的占69.22%元。
也就是说，“老枪”最能赚钱，他们才是这个行业的既得利益者。也可以说，这是一门靠努力赢得财富的生意。你不能弯下腰慢慢工作。指望一夜暴富是一句空话。
夫妻团队占比40%，原创品牌不足。
夫妻团队是商战史上一个比较微妙的存在。经过数千年的传统，这种男外女内的身份定位，在当今动荡的商界依然可见。
服装业尤为突出。调查中，40%的店主承认自己是夫妻店，只有6.67%是从父母那里接手生意的第二代服装批发商。家庭关系中的夫妻团队成为商业领域的商业伙伴。夫妻充分发挥性别优势和个性特征来保住事业，女性用自己对时尚的品味充当时尚买手，男性则用脚步来维系客户关系。
品牌代理和大宗批发零售仍是该商圈的突出特色，占比57.78%。原创品牌数量不足，仅占13.33%。批发仍是该商圈的主旋律，68.89%的商户表示其零售业务占比不足10%（含0）。全部业务为零售的商户比例为零。
经历了消费变化和商圈转型，火车站商圈已经摆脱了小、散、乱的地摊式批发旧形象。但距离成为原创服装品牌孵化基地还有很长的路要走。还有很长的路要走。
童装处境惨淡：淡季关店率极高，商家靠装修艰难度日
上午11点，恒泰旗下门店大面积关门。只有少数商户开门营业。偌大的市场里，顾客寥寥无几，大部分老板都低着头玩手机。
7月份炎热的淡季，童装批发行业受到的影响尤为明显。旺季大量关店和装修，是因为童装批发淡季和旺季区分明显。有商家反映，童装旺季集中在4月、9月、10月、11月。 “一年的关键是抓住这四个月，如果抓不住这四个月，一年的努力就白费了。”
然而，极高的关店和装修率让河南商报记者感到震惊。
以记者走访的恒泰童装专业市场为例：上午11点正忙时，二楼约80家商铺中，约有36家处于关门或休假状态，约24家正在装修中。
也就是说，二楼的店铺只有25%在营业。
二楼的一位童装商户给出了自己的解释，“生意不好，没什么可做的，大家都闲着，所以就在装修。”
随机采访的商家抱怨不已。街上一位男老板经营童装已有近20年。他说，今年生意特别难做。淡季生意不好的时候，他一天不营业，睡觉。以前生意好的时候，他四点左右就开门了。他顾不上早餐，忙到中午。 12点，所有东西都卖完了，雇佣了八名员工；现在六点开门，里面没什么人。热门商品已经卖不出去，员工也解散，只剩下亲戚帮忙。
“与2013年、2014年相比，这两年销量至少下降了20%。旺季期间，批发毛利原来每天5万元，现在每天只有2万多元。” ”。上述商家描述，“我做了一个，做了20年的商家都退出了，也有新来的，他们不知道童装市场有多深，我们只能勉强维持下去”因为我们已经这样做很长时间了。”
在造成生意大幅下滑的诸多因素中，童装商家普遍反映“高昂的租金是难以承受的压力”。
“房租太贵了，不普通，做不了生意。”一楼一商户表示，一平方米月租金为650元。相比之下，由于欢乐湖童装购物中心是新开业的市场，一楼月租金在300元左右。
（待续）
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